L’achat d’une maison ou d’un appartement peut parfois être suivi de la découverte de désordres qui n’étaient pas apparents au moment de la vente : fissures, infiltrations, problèmes structurels, défauts affectant la toiture, l’assainissement ou encore des travaux réalisés dans de mauvaises conditions.

Lorsque ces désordres sont suffisamment importants, la question de la garantie des vices cachés peut se poser. Les conséquences financières sont parfois considérables, puisqu’une procédure peut conduire à solliciter une indemnisation importante, une réduction du prix de vente, voire, dans certaines situations, la résolution de la vente.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

L’article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés qui rendent le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acheté, ou n’en aurait offert qu’un prix inférieur, s’il en avait eu connaissance.

Tous les désordres découverts après une vente ne constituent donc pas nécessairement des vices cachés.

Pour qu’une action puisse être envisagée, plusieurs éléments doivent notamment être examinés : la gravité du défaut, son caractère non apparent lors de l’acquisition et son existence antérieure à la vente.

La difficulté est souvent probatoire. Il ne suffit pas d’affirmer que le problème existait déjà : il faut pouvoir le démontrer.

L’expertise est souvent déterminante

Dans les dossiers immobiliers importants, l’intervention d’un technicien ou d’un expert est fréquemment nécessaire.

Une expertise amiable peut permettre une première analyse de l’origine des désordres. Lorsqu’une contestation sérieuse subsiste, une expertise judiciaire peut être sollicitée afin qu’un expert désigné par le tribunal examine le bien, détermine la nature et l’origine des désordres, apprécie leur ancienneté et chiffre, le cas échéant, le coût des travaux nécessaires.

Cette phase est particulièrement importante.

Les constatations de l’expert peuvent ensuite conditionner largement la suite du contentieux : responsabilité du vendeur, intervention éventuelle d’entreprises ayant réalisé des travaux, coût des réparations, perte de valeur du bien ou possibilité d’en solliciter la restitution.

Quels recours pour l’acquéreur ?

Lorsque les conditions de la garantie sont réunies, l’article 1644 du Code civil permet notamment à l’acquéreur de choisir entre deux voies principales.

Il peut conserver le bien et solliciter une diminution du prix.

Dans les situations les plus graves, il peut également demander la résolution de la vente, c’est-à-dire la restitution du bien au vendeur contre remboursement du prix.

D’autres demandes indemnitaires peuvent être envisagées selon les circonstances du dossier, notamment lorsque l’acquéreur a subi des frais ou préjudices supplémentaires.

Le choix entre une demande indemnitaire et une demande de résolution doit être effectué avec prudence. Il dépend notamment de la nature du vice, du coût des travaux, de la valeur du bien, de la possibilité de continuer à l’occuper et de la situation patrimoniale des parties.

Le vendeur dispose également de moyens de défense

Être poursuivi au titre des vices cachés ne signifie évidemment pas que la responsabilité du vendeur sera automatiquement retenue.

Il peut notamment être discuté :

  • de l’existence même du vice ;
  • de son caractère réellement caché lors de la vente ;
  • de sa gravité ;
  • de son antériorité ;
  • de la connaissance que pouvait en avoir l’acquéreur ;
  • du rôle d’éventuels travaux réalisés après la vente ;
  • ou encore de l’application des clauses figurant dans l’acte de vente.

Dans certains dossiers, plusieurs intervenants peuvent également être concernés : entreprises ayant réalisé des travaux, maître d’œuvre, architecte, diagnostiqueur ou assureur.

La stratégie de défense suppose alors d’identifier rapidement les responsabilités susceptibles d’être mises en cause et, si nécessaire, d’appeler les autres intervenants à la procédure.

Attention aux délais

L’article 1648 du Code civil prévoit que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

La détermination de la date exacte de découverte peut toutefois elle-même faire l’objet d’une discussion.

Il est donc préférable de ne pas attendre lorsque des désordres sérieux apparaissent après l’acquisition d’un bien immobilier.

Que faire dès la découverte des désordres ?

Il est important de conserver les éléments permettant d’établir l’état du bien et l’évolution des désordres : photographies, factures, devis, diagnostics, échanges avec le vendeur ou les entreprises, documents relatifs aux travaux antérieurs et acte de vente.

Il peut également être utile d’éviter d’entreprendre immédiatement des travaux importants susceptibles de faire disparaître les constatations nécessaires, sauf évidemment en cas d’urgence ou de nécessité de préserver le bien.

Une analyse juridique et technique préalable permet ensuite de déterminer s’il convient de rechercher une solution amiable, de solliciter une expertise judiciaire ou d’engager directement une procédure au fond.

L’importance d’une stratégie adaptée à l’enjeu du dossier

Les contentieux relatifs aux vices cachés peuvent présenter des enjeux patrimoniaux importants, notamment lorsque le coût des réparations est élevé ou lorsque la résolution de la vente est envisagée.

Une analyse préalable de l’acte de vente, des désordres et des éléments techniques disponibles permet de déterminer la stratégie la plus adaptée : tentative amiable, expertise judiciaire ou procédure au fond.

Maître Olivier LEVOIR, avocat au Barreau de Nevers, intervient en demande comme en défense dans les contentieux relatifs aux ventes immobilières, aux vices cachés, aux désordres affectant les immeubles et aux expertises judiciaires.