Le nouveau statut fiscal du bailleur privé depuis la loi de finances 2026

La loi de finances pour 2026 crée un statut fiscal du bailleur privé, aussi appelé dispositif «Jeanbrun » ou « Relance logement », pour les particuliers qui investissent dans le locatif nu à titre de résidence principale du locataire.

 Ce statut repose sur une déduction par amortissement du prix d’acquisition du logement sur les revenus fonciers, dans des conditions similaires à un amortissement comptable, et non plus sur une simple réduction d’impôt de type Pinel.

 

  1. Les principales caractéristiques générales de ce nouveau statut :

 

  • Applicable aux particuliers qui acquièrent des logements destinés à la location nue à titre de résidence principale.
  • Acquisition (ou dépôt de permis de construire pour les constructions) entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.
  • Amortissement fiscal pouvant aller jusqu’à 80 % du prix d’acquisition du bien (hors valeur du terrain).
  • Dispositif réservé aux locations intermédiaires, sociales ou très sociales, avec respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
  • Régime codifié aux articles 31, I-1°-i et j du CGI (logements neufs pour le i, logements anciens pour le j).

 Ce nouveau statut remplace la logique des anciens régimes d’amortissement locatif (Périssol, etc.) et prend le relais de la fin du Pinel, avec un mécanisme d’amortissement inspiré de ces anciens dispositifs, mais plus ciblé sur les loyers abordables.

2. Le champ d’application

 

  • Les logements concernés
  • Des logements situés en France :
    • Pour le i (logements neufs) : logements acquis neufs ou en VEFA (art. 31, I‑1°‑i du CGI).
    • Pour le j (logements anciens) :
      • Logements en bâtiment d’habitation collectif au sens de l’article L 111‑1, 6° du Code de la construction et de l’habitation.
      • Situés en France.

 

  • Focus sur les logements anciens réhabilités :

Le texte détaille plus précisément le j :

  • Logements :
    • situés dans un immeuble collectif d’habitation ;
    • qui font ou ont fait l’objet :
      • soit de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf, au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI ;
      • soit de travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde au sens du deuxième alinéa du B du 7° du II de l’article 150 U du CGI.
  • Logement donné en location à titre de résidence principale.

Si les travaux ont été effectués avant l’acquisition, la déduction par amortissement n’est possible que si le logement n’a pas été utilisé ou occupé entre l’achèvement des travaux et l’acquisition.

 

  • Période d’éligibilité
  •  Logements neufs (i) :
    • Acquis (ou permis de construire déposé, s’il s’agit de construction) entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.
  •  Logements anciens réhabilités (j) :
    • Logements acquis entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028.

 

  • Conditions de location

 

En contrepartie de l’amortissement, le propriétaire doit s’engager à :

  • Louer le logement nu (régime des revenus fonciers) ;
  • Le donner en résidence principale du locataire ;
  • Pendant une durée minimale de 9 ans.

 Cette durée de 9 ans est commune aux régimes i (neuf) et j (ancien réhabilité).

La location doit prendre effet :

  • Dans les 12 mois qui suivent :
    • la date d’achèvement de l’immeuble, ou
    • la date d’acquisition, si elle est postérieure à l’achèvement.

Le dispositif est strictement réservé aux locations :

  • Intermédiaires,
  • Sociales,
  • Très sociales.

Le bailleur doit respecter :

  • Des plafonds de loyers,
  • Des plafonds de ressources des locataires, appréciées à la date de signature du bail.

 

 Les plafonds sont calés sur ceux de deux régimes existants :

  • Pour la location intermédiaire :
    • Plafonds fixés par le III de l’article 199 novovicies du CGI (dispositif Pinel), pour les loyers et ressources (« voir IRPP‑IV‑122200 s. » et « IRPP‑IV‑122600 s.»).
  • Pour les locations sociale ou très sociale :
    • Plafonds de loyers et de ressources renvoyant au 3° du A du I de l’article 199 tricies du CGI, c’est‑à‑dire au dispositif Loc’Avantages (location sociale et très sociale).

En résumé:

Le type de conventionnement (intermédiaire, social, très social) conditionne :

  • le taux d’amortissement,
  • les plafonds de loyers et de ressources,
  • un éventuel rehaussement du plafond annuel global d’amortissement.

 

3. Le mécanisme d’amortissement

 

L’amortissement porte sur :

  • Le prix d’acquisition du logement net de frais,
  • Majoré, le cas échéant, des travaux (notamment pour le j).

 La valeur du foncier n’est pas amortissable. Elle est :

  • Estimée forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais.

 

Donc :

  • Base amortissable = 80 % du prix (logement + travaux), ce qui explique l’annonce «amortissement pouvant aller jusqu’à 80 % du prix d’acquisition ».

 

Le texte détaille les taux pour le i (logements neufs) :

  • Taux de base :
    • 3,5 % pour les logements affectés à la location intermédiaire au sens du III de l’article 199 novovicies du CGI.
  • Majoration selon l’affectation :
    • 1 point pour un logement affecté à la location sociale,
    • 2 points pour un logement affecté à la location très sociale, au sens du IV de l’article 199 tricies du CGI.

 

La loi fixe un plafond annuel global de déduction au titre de l’amortissement, tous logements concernés (i et j) confondus :

  • Plafond standard : 8 000 € par an et par foyer fiscal.
  • Ce plafond est majoré :
    • de 2 000 € lorsque au moins 50 % des revenus bruts issus des logements bénéficiant de l’amortissement sont affectés à la location sociale ;
    • de 4 000 € lorsque au moins 50 % de ces revenus sont affectés à la location très sociale.

4. Incompatibilités du nouveau dispositif

 

Pour un même logement, le bénéfice du j est exclusif :

  • des articles 199 undecies A,
  • 199 undecies C,
  • 199 tervicies,
  • 199 novovicies (régime Pinel).

 

Le j n’est pas applicable aux immeubles :

  • Classés ou inscrits au titre des monuments historiques,
  • Ou ayant reçu le label Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI.

 

La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable lorsque :

  • Le droit de propriété est démembré (logements ou titres dont la propriété est démembrée).

 Exception :

  • Si le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant :
    • attributaire du logement ou des titres,
    • ou titulaire de l’usufruit,
    • peut demander la reprise à son profit du dispositif pour la période restant à courir, dans les mêmes conditions.

 

5. Les sanctions

 

En cas de non‑respect de l’un des engagements prévus (notamment l’engagement de location, de plafonds de loyers/ressources, etc.), la loi prévoit un rappel fiscal :

  • Le revenu net foncier de l’année de rupture de l’engagement est majoré du montant total des amortissements antérieurement déduits.
  • Pour calculer l’impôt correspondant sur cette majoration :
    • on divise cette fraction de revenu net foncier par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été pratiqué (mécanisme du quotient) ;
    • on ajoute le résultat obtenu au revenu global net de l’année de rupture ;
    • on calcule la cotisation supplémentaire ;
    • l’impôt correspondant est égal au produit de cette cotisation par le nombre d’années utilisé pour le quotient.

 Ce mécanisme de quotient vise à atténuer la progressivité de l’impôt en cas de rappel important d’un seul coup.