I. Cadre Réglementaire : Les Normes de Conformité

La conformité d'une extraction repose sur trois piliers : le Règlement Sanitaire Départemental (RSD), les normes de sécurité incendie et le droit de la copropriété.

1. Prescriptions Techniques (RSD)

L'article 63 du RSD type impose que les conduits d'évacuation :

• Débouchent à 0,40 m au-dessus du faîtage du toit.

• Soient situés à au moins 8 mètres de toute fenêtre ou prise d'air neuf, sauf dispositif de traitement d'air spécifique.

• Assurent une vitesse d'éjection suffisante pour éviter la stagnation des odeurs.

2. Sécurité Incendie

Pour les Établissements Recevant du Public (ERP), l'arrêté du 25 juin 1980 (articles GC) impose :

• Des conduits coupe-feu de degré approprié selon la configuration du bâtiment.

• Un système de désenfumage et des dispositifs d'arrêt d'urgence de la ventilation.

• Un entretien annuel obligatoire (ramonage et dégraissage).

II. La Jurisprudence actuelle en la matière

La jurisprudence a évolué vers une protection accrue du voisinage et une sévérité renforcée sur le respect du Règlement de Copropriété (RC).

1. Le "Trouble Anomal de Voisinage"

Même si l'extraction est techniquement conforme aux normes administratives, les juges judiciaires retiennent souvent la responsabilité du restaurateur si des nuisances olfactives ou sonores persistent.

• Évolution : La Cour de cassation confirme que la conformité administrative n'exclut pas le trouble civil. Le critère retenu est celui de la "répétition et de l'intensité" dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Mais pour reprendre une expression d'une société spécialisée et intervevant régulièremnt en qualité d'expert: " Un extraction bien possée et dans les règles de l'art, ne doit pas poser de problème..."

Il sera rappelé que lorsque l'on parle d'extraction on parle de la gaine d'extraction.

2. La Domination du Règlement de Copropriété

La jurisprudence récente est intransigeante : l'installation d'une extraction en façade ou sur cour sans autorisation de l'Assemblée Générale (AG) constitue une appropriation illicite des parties communes.

• Sanction : Les juges ordonnent quasi systématiquement la remise en état des lieux (démolition), même si l'activité de restauration est autorisée par le bail donc vérifier le règlement de copropriété avant tout achat est une démmarche de survie !!!

3. Responsabilité du Bailleur

Le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à l'usage prévu. Si le bail stipule "restauration avec cuisine chaude" mais que l'immeuble interdit toute extraction, la responsabilité du bailleur peut être engagée pour manquement à son obligation de délivrance.

III. Procédure en l'Absence d'Extraction Conforme

Lorsqu'un restaurant ne dispose pas d'une extraction conforme ou autorisée, une procédure par étapes doit être respectée pour régulariser la situation.

1. L’Audit de Faisabilité

Avant toute démarche, le preneur doit mandater un bureau d'études pour vérifier si une extraction peut techniquement être installée (conduit de cheminée existant, gainage possible, ou création d'une gaine extérieure).

C'est à ce moment que vous devez vous adrsesser à une société de professionnelle usée à ce genre de dossier et spécialisée.

2. La Demande d'Autorisation à la Copropriété

Si l'installation impacte les parties communes (percement d'un mur, pose d'un conduit en façade) :

• Le Bailleur doit porter la demande : Juridiquement, seul le copropriétaire (le bailleur) a qualité pour soumettre une résolution à l'AG. Le locataire doit donc mettre en demeure son bailleur d'inscrire la question à l'ordre du jour.

Ce point impose une certaine concertation avec son bailleur.

• Majorité requise : Généralement la majorité de l'article 25 (majorité absolue), voire l'article 26 si l'aspect esthétique de l'immeuble est lourdement modifié.

3. En cas de Refus de la Copropriété

Si l'AG refuse sans motif légitime (par pur dogmatisme contre la restauration), le bailleur peut contester la décision en justice (Abus de majorité).

Attention: en aucun cas il ne faut agir en justice pour solliciter l'annulation de l'AG pour refus abusif, car cette action serait vouée à l'échec.

Sur ce point la juriprudence est très largement en faveur du bailleur car elle considère que dès lors que la pose de la gaine d'extraction de dénature pas l'immeuble, la pose constitue un droit pour le propriétaire qui à tout intérêt à améliorer son patrimoine.

C'est ici que le dossier de faisabilité de votre professionnel doit être complet et sans faille.

• Alternative technique : Si l'extraction haute est impossible, le restaurateur peut envisager une hotte à charbons actifs (circuit fermé) avec rejet intérieur, mais cela limite drastiquement le type de cuisson autorisé (interdiction des graisses animales en général par les services d'hygiène).