- Une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois est contraire aux règles d’ordre public du bail commercial.
- Depuis la loi Pinel, cette irrégularité est sanctionnée par le réputé non écrit et non par une simple nullité.
- La clause est écartée dans son intégralité, sans possibilité pour le juge de corriger le délai.
- La loi Pinel s’applique aux baux en cours dès lors que la résiliation n’était pas définitivement acquise à son entrée en vigueur.
- La jurisprudence du 6 novembre 2025 confirme une perte totale d’efficacité de la clause résolutoire pour le bailleur.
La clause résolutoire est, pour un bailleur, un levier de sécurisation de la relation locative. Elle permet, en théorie, d’obtenir la résiliation de plein droit du bail si le locataire ne se conforme pas à un commandement resté infructueux. Encore faut-il que cet outil soit juridiquement solide. À défaut, il se retourne contre celui qui croyait s’en prévaloir.
Les décisions rendues le 6 novembre 2025 par la Cour de cassation apportent une mise au point nette et particulièrement utile pour les bailleurs et chefs d’entreprise qui gèrent un patrimoine commercial. Une clause résolutoire qui prévoit un délai de 15 jours ne se « répare » pas. Elle s’efface.
Pourquoi la clause résolutoire est strictement encadrée en bail commercial
Le statut des baux commerciaux repose sur une logique d’équilibre. Le bailleur doit pouvoir sanctionner les manquements du preneur. Le preneur, lui, doit bénéficier d’un délai minimal pour régulariser une situation qui peut mettre en péril l’exploitation d’un fonds.
C’est précisément l’objet du délai légal d’un mois. Le texte est clair : toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité [[C. com., art. L.145-41, al. 1]].
Ce délai n’est pas un délai « indicatif ». Il s’agit d’un minimum impératif. Le contrat peut prévoir plus, pas moins.
Le piège des baux anciens : la clause à 15 jours, fréquente et dangereuse
Dans la pratique, on rencontre encore de nombreux baux, souvent anciens ou issus de modèles, contenant une clause résolutoire qui prévoit une résiliation quinze jours après commandement. L’intention est compréhensible : accélérer le traitement des impayés ou des manquements. Le résultat, lui, est contre-productif.
En effet, une telle clause a pour effet de faire échec à la protection légale du preneur. Elle heurte l’ordre public du statut des baux commerciaux. Et la sanction, depuis la réforme Pinel, est devenue redoutable.
Avant et après la loi Pinel : un changement de sanction qui change la stratégie
Avant 2014, l’irrégularité était classiquement sanctionnée par la nullité, avec ses débats procéduraux, sa logique de prescription et, parfois, ses difficultés de mise en œuvre. La loi du 18 juin 2014 a substitué à la nullité la sanction du réputé non écrit pour les clauses faisant échec notamment aux dispositions relatives à la clause résolutoire [[Loi n°2014-626 du 18 juin 2014]] [[C. com., art. L.145-15]].
Le réputé non écrit n’est pas une simple annulation. La clause est censée n’avoir jamais existé. En pratique, cela signifie :
- aucune possibilité de s’en prévaloir, même si elle a été appliquée sans contestation pendant des années ;
- aucune correction possible par le juge ;
- une contestation possible à tout moment, l’action tendant à voir réputer non écrite une clause n’étant pas soumise à prescription [[Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n°19-20.405]].
Pour un bailleur, c’est un changement de paradigme : une clause « agressive » en apparence devient une clause inutilisable, et parfois un point de fragilité contentieuse majeur.
L’enseignement central des arrêts du 6 novembre 2025 : la clause disparaît en entier
La Cour de cassation juge qu’une clause résolutoire qui mentionne un délai de 15 jours doit être réputée non écrite dans son intégralité [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°23-21.334]] [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°23-21.454]].
C’est un point fondamental pour les bailleurs : la clause ne sera pas « amputée » de la seule mention irrégulière. Elle est anéantie. Le juge n’a pas le pouvoir de substituer le délai légal d’un mois au délai contractuel illicite. Cette approche s’inscrit dans une continuité jurisprudentielle déjà ancienne [[Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n°09-16.939]].
Conséquence immédiate : même si votre commandement mentionne correctement un mois, la clause, elle, reste irrégulière si elle prévoit quinze jours. Vous perdez l’outil contractuel, quel que soit le soin apporté ensuite à la procédure.
Une question qui préoccupait les bailleurs : et si le commandement est antérieur à 2014 ?
Beaucoup de bailleurs se sont crus protégés par un raisonnement chronologique : « mon commandement est antérieur à la loi Pinel, donc la nouvelle sanction ne s’applique pas ». Les arrêts du 6 novembre 2025 battent en brèche cette sécurité apparente.
La Cour s’appuie sur un principe classique de droit transitoire : la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques nées avant son entrée en vigueur, dès lors qu’elles ne sont pas définitivement réalisées [[C. civ., art. 2]]. Or, en matière de clause résolutoire, les effets du commandement ne sont pas nécessairement « définitifs » à l’expiration du délai.
Tant qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’a constaté la résiliation, la situation peut encore évoluer. Le locataire peut solliciter des délais, régulariser, discuter la validité de la clause, et la clause peut être neutralisée. Le commandement n’a donc pas épuisé ses effets.
Ainsi, si le bail était en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi Pinel et qu’une instance était pendante, la validité de la clause doit être appréciée au regard du droit nouveau [[Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°23-21.334]].
Un rappel utile : l’expiration du délai ne suffit pas à rendre la résiliation irréversible
Pour les chefs d’entreprise bailleurs, il est crucial de distinguer deux choses : l’échéance du délai prévu au commandement et la constatation définitive de la résiliation.
Même lorsque le délai d’un mois est expiré, la résiliation n’est pas mécaniquement acquise dans un sens irrévocable. Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire, et la régularisation peut « neutraliser » le jeu de la clause [[C. com., art. L.145-41, al. 2]] [[C. civ., art. 1343-5]].
Dans ce contexte, si la clause est irrégulière, le bailleur risque un double effet boomerang :
- il échoue à faire constater la résiliation sur ce fondement ;
- il fragilise, parfois, d’autres demandes annexes construites sur l’idée d’une résiliation acquise (indemnité d’occupation, stratégie de renouvellement, arguments sur l’éviction).
Conséquences opérationnelles pour les bailleurs et dirigeants
Perte du levier de résiliation automatique
La clause étant réputée non écrite, vous ne pouvez pas demander au juge de « constater » son acquisition. L’outil contractuel disparaît.
Nécessité de passer par la résiliation judiciaire
La voie de repli est la résiliation judiciaire, qui impose de démontrer un manquement suffisamment grave. Le contentieux devient plus long, plus incertain, et plus dépendant du dossier factuel.
Risques financiers indirects
Une stratégie de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, ou une réclamation d’indemnités fondées sur une résiliation prétendument intervenue, peut être remise en cause. Or l’indemnité d’éviction constitue souvent un enjeu majeur pour les bailleurs [[C. com., art. L.145-14]].
Imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit
Le preneur peut soulever le réputé non écrit sans être enfermé dans un délai de prescription, y compris si le bail est ancien [[Cass. 3e civ., 19 nov. 2020, n°19-20.405]] [[Cass. 3e civ., 16 nov. 2023, n°22-14.091]].
Méthode conseillée : sécuriser vos baux avant l’incident
Un bailleur avisé ne découvre pas la fragilité de sa clause résolutoire au stade du commandement. Il l’anticipe.
Voici une grille d’audit simple, à appliquer sur vos baux commerciaux, notamment ceux signés avant 2014 :
- le bail prévoit-il un délai d’un mois après commandement pour le jeu de la clause résolutoire ? [[C. com., art. L.145-41]]
- la clause mentionne-t-elle un délai inférieur (15 jours, 8 jours, « immédiat ») ? Si oui, risque élevé de réputé non écrit [[C. com., art. L.145-15]]
- la clause est-elle utilisée pour des manquements autres que l’impayé (travaux non autorisés, défaut d’assurance, destination) ? Le risque demeure identique : c’est le délai qui emporte l’irrégularité
- vos modèles de baux ont-ils été mis à jour depuis 2014 ?
- en cas de contentieux en cours, la chronologie (bail en cours au 20 juin 2014, procédure pendante) peut-elle déclencher l’application du réputé non écrit ? [[C. civ., art. 2]]
Lorsque l’irrégularité est identifiée, la mise en conformité passe en général par un avenant correctement rédigé. Ce travail doit être conduit avec prudence pour éviter de créer un nouveau point de contestation ou un déséquilibre exploitable.
Conclusion : une jurisprudence à intégrer immédiatement dans la stratégie bailleur
Les arrêts du 6 novembre 2025 délivrent un message sans ambiguïté. En matière de clause résolutoire, la recherche de rapidité ne doit jamais se faire au détriment de la conformité. Un délai de 15 jours n’accélère pas la résiliation. Il anéantit la clause.
Pour les bailleurs et chefs d’entreprise, l’enjeu est concret : protéger la valeur locative, sécuriser le recouvrement, conserver un levier de négociation crédible. Aujourd’hui, cela suppose une chose très simple, mais souvent négligée : relire vos clauses résolutoires avant qu’un incident ne survienne.
FAQ – Clause résolutoire à 15 jours en bail commercial
1. Bailleur : « Mon bail prévoit un délai de 15 jours, mais j’ai toujours appliqué un mois dans mes commandements. Suis-je protégé ? »
Non. La jurisprudence récente confirme que ce n’est pas la rédaction du commandement qui sauve la clause, mais bien celle du bail. Si la clause résolutoire prévoit un délai de 15 jours, elle est réputée non écrite dans son intégralité, même si le commandement mentionne un délai conforme d’un mois. Le bailleur perd donc le bénéfice de la résiliation de plein droit.
2. Locataire : « Puis-je contester la clause résolutoire même si le bail est ancien et que je ne l’ai jamais remise en cause auparavant ? »
Oui. L’action tendant à faire constater qu’une clause est réputée non écrite n’est pas soumise à prescription. Le locataire peut donc invoquer l’irrégularité de la clause à tout moment, y compris dans un bail ancien et même si la clause a déjà été appliquée sans contestation par le passé.
3. Bailleur : « La loi Pinel s’applique-t-elle à moi si je suis une société ou une foncière ? »
Oui. La loi Pinel de 2014 relative aux baux commerciaux ne concerne pas uniquement les particuliers. Elle s’applique à tous les baux commerciaux, quel que soit le profil du bailleur. Sociétés, SCI, foncières et investisseurs professionnels sont pleinement concernés par les règles issues de cette réforme.
4. Locataire : « Le délai prévu au commandement est expiré. Le bail est-il automatiquement résilié ? »
Non. L’expiration du délai mentionné au commandement n’entraîne pas, à elle seule, une résiliation définitive et irréversible du bail. Tant qu’aucune décision judiciaire passée en force de chose jugée n’a constaté la résiliation, le locataire peut solliciter des délais ou régulariser sa situation. Si la clause résolutoire est irrégulière, elle peut en outre être écartée purement et simplement.
5. Bailleur : « Que puis-je faire si ma clause résolutoire est réputée non écrite ? »
La clause résolutoire ne pouvant plus être utilisée, le bailleur doit se tourner vers la résiliation judiciaire du bail. Cette voie suppose de démontrer la gravité des manquements du locataire. En pratique, cela impose une analyse juridique approfondie et une stratégie contentieuse adaptée, en amont de toute procédure.
LE BOUARD AVOCATS
4 place Hoche,
78000, Versailles
Pas de contribution, soyez le premier