Dans un contexte économique incertain, la pierre reste une valeur refuge. Mais pour les particuliers qui investissent dans le locatif, une question revient sans cesse : vaut-il mieux louer vide ou meublé non professionnel (LMNP) ?

Les récentes réformes législatives – loi Le Meur de novembre 2024 et loi de finances 2025 – ont renforcé le contrôle des locations meublées, en particulier touristiques. Le choix entre location nue et LMNP mérite donc plus que jamais d’être étudié à la lumière des conséquences fiscales, patrimoniales et pratiques.

Location nue vs location meublée : deux fiscalités distinctes

  • Location nue : revenus imposés comme revenus fonciers.

    • Micro-foncier possible jusqu’à 15 000 € de loyers, avec un abattement de 30 %.

    • Au régime réel, certaines charges (entretien, travaux, intérêts d’emprunt, taxes…) sont déductibles.

    • Possibilité d’imputer un déficit foncier jusqu’à 10 700 € sur le revenu global (21 400 € pour certains travaux énergétiques jusqu’à fin 2025).

  • Location meublée non professionnelle (LMNP) : revenus imposés comme BIC non professionnels.

    • Micro-BIC possible jusqu’à 77 700 € de loyers (abattement 50 %), mais seulement 30 % pour certains meublés de tourisme.

    • Au régime réel, le bailleur peut amortir son bien et le mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser totalement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

???? Sur le plan des revenus, le LMNP reste donc plus avantageux fiscalement.

Et en cas de revente ?

C’est ici que les règles changent. Depuis 2025, le calcul de la plus-value en LMNP doit prendre en compte les amortissements pratiqués, ce qui peut augmenter l’impôt au moment de la cession.
En revanche, comme pour la location nue, des abattements progressifs s’appliquent : exonération totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).

D’autres critères à ne pas négliger

Le choix n’est pas qu’une affaire de fiscalité :

  • Le marché local : dans les zones tendues, les locations meublées saisonnières sont désormais encadrées (plafond de jours, quotas, DPE obligatoire, autorisations spécifiques).

  • Le type de logement : studios et petites surfaces se prêtent mieux au meublé ; dans les zones rurales, la demande reste limitée.

  • La gestion : le LMNP au régime réel implique une comptabilité, souvent avec un expert-comptable. La location nue, elle, est plus simple administrativement.

  • Les coûts initiaux : en meublé, il faut équiper le logement selon la liste légale (literie, électroménager, etc.), ce qui représente un investissement supplémentaire – même si amortissable.

Conclusion : une décision patrimoniale globale

La fiscalité rend souvent le LMNP plus attractif, mais la simplicité et la souplesse de la location nue peuvent séduire ceux qui recherchent une gestion allégée ou qui envisagent une revente à moyen terme.

En pratique, le choix dépendra :

  • du type de bien,

  • de sa localisation,

  • de vos objectifs (revenus immédiats, transmission, valorisation patrimoniale).

⚖️ Dans tous les cas, il est essentiel de ne pas se limiter à l’aspect fiscal. Chaque situation est unique : un conseil juridique ou fiscal personnalisé permet d’éviter de mauvaises surprises… et d’optimiser son investissement.