Arrêt de la Cour de cassation du 26 janvier 2022 : Faculté pour le preneur de donner congé à l'échéance triennale (par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec AR, congé irrévocable, préavis de six mois obligatoire)

I. La faculté de résiliation triennale du bail commercial : un droit d'ordre public

La Cour de cassation, dans son arrêt du 26 janvier 2022 (Civ. 3e, no 21-10.828), rappelle que le preneur d'un bail commercial dispose d'un droit unilatéral de mettre fin au contrat à l'expiration de chaque période triennale. Ce droit, qui relève de l'ordre public de protection, ne peut être remis en cause par une clause contractuelle interdisant la résiliation anticipée sauf exceptions prévues à l'article L. 145-4 du Code de commerce.

Depuis la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, le congé peut être donné soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec avis de réception, facilitant ainsi l'exercice de ce droit. Cette faculté s'applique à tous les baux commerciaux, y compris ceux conclus avant l'entrée en vigueur de cette loi, dès lors qu'il s'agit d'un effet légal du contrat en cours.

Le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail. La Cour rappelle que le maintien du locataire dans les lieux au-delà de la date d'effet du congé ne vaut pas renonciation à ce dernier. Une telle situation ne confère pas au bailleur le droit de prétendre à une poursuite du bail contre la volonté du preneur, sauf si les circonstances établissent de façon non équivoque sa volonté de renoncer à son congé, ce qui ne se présume pas.

II. Les conséquences pratiques de la délivrance du congé par le preneur

L'article L. 145-4 du Code de commerce impose un délai de préavis de six mois pour la validité du congé donné par le preneur. Ce dernier doit donc s'assurer de respecter ce délai sous peine de voir son congé reporté à la prochaine échéance triennale.

L'exercice du droit de congé est soumis à une exigence de loyauté contractuelle. La Cour de cassation a ainsi validé la position d'une cour d'appel qui a sanctionné un locataire ayant abusivement exercé son droit de congé dans un contexte de défiscalisation (Civ. 3e, 5 oct. 2017, no 16-17.533).

Enfin, l'arrêt du 26 janvier 2022 confirme que l'absence de mention obligatoire et l'irrevocabilité du congé protègent les parties et assurent la stabilité des relations contractuelles. En cas d'absence de congé régulier, un nouveau bail conclu entre les parties ne saurait exonérer le preneur du paiement des loyers dus au titre du bail initial (Civ. 3e, 10 sept. 2020, no 19-16.184).