Un résident fiscal de France qui vend un bien immobilier situé à l'étranger réalise en principe une plus-value imposable en France, sous réserve de la convention fiscale conclue avec le pays où se trouve le bien. Contrairement à une vente en France, aucun notaire français ne se charge des formalités françaises : elles incombent en principe au vendeur, dans un délai très court.
Le calcul de la plus-value selon les règles françaises
La plus-value est calculée selon les règles françaises, même pour un bien situé à l'étranger :
- prix d'acquisition majoré : le prix d'achat est augmenté des frais d'acquisition (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou, après cinq ans de détention, forfait de 15 %) ;
- abattements pour durée de détention : la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, avec des abattements progressifs à partir de la sixième année ;
- taux : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels s'ajoute une taxe lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Les montants en devises sont en principe convertis en euros au cours du change de la date de chaque opération.
Un délai d'un mois
Lorsque la plus-value est imposable en France, le formulaire n° 2048-IMM est en principe déposé dans le mois qui suit la vente, avec le paiement de l'impôt, auprès du service chargé de l'enregistrement dont dépend le vendeur. La plus-value nette est ensuite reportée sur la déclaration de revenus de l'année suivante. Lorsque la convention prévoit l'exonération de la plus-value en France, le formulaire n'est en principe pas déposé, et la plus-value est mentionnée sur la déclaration n° 2047.
En cas de dépôt tardif, l'impôt est en principe majoré d'un intérêt de retard de 0,20 % par mois et d'une majoration de 10 %, portée à 40 % lorsque la déclaration n'est pas déposée dans les trente jours suivant une mise en demeure.
Le rôle de la convention fiscale
La convention conclue avec le pays du bien détermine si la plus-value est imposable en France et comment la double imposition est évitée : selon les cas, l'impôt payé dans le pays du bien ouvre droit à un crédit d'impôt en France, dans les limites prévues, ou la plus-value est exonérée en France. Ce point mérite d'être vérifié avant la vente.
Un exemple chiffré
Une résidente fiscale de France vend en 2026, au prix de 2 400 000 €, un appartement situé à l'étranger, acheté 1 300 000 € neuf ans plus tôt. En retenant les forfaits de 7,5 % pour les frais d'acquisition (97 500 €) et de 15 % pour les travaux (195 000 €), le prix d'acquisition majoré atteint 1 592 500 €, et la plus-value brute 807 500 €. Après neuf ans de détention, l'abattement est de 24 % pour l'impôt sur le revenu et de 6,6 % pour les prélèvements sociaux :
- impôt sur le revenu : 807 500 € × 76 % = 613 700 €, × 19 % = 116 603 € ;
- prélèvements sociaux : 807 500 € × 93,4 % = 754 205 €, × 17,2 % = 129 723 € ;
- taxe sur les plus-values élevées : 613 700 € × 6 % = 36 822 €.
Au total, 283 148 € sont en principe à déclarer et à payer dans le mois de la vente, avant imputation éventuelle du crédit d'impôt prévu par la convention.
Pendant la détention : loyers et IFI
Les loyers d'un bien situé à l'étranger sont en principe à déclarer aussi en France, sur la déclaration n° 2047, selon la méthode prévue par la convention : crédit d'impôt, ou exonération avec prise en compte pour le calcul du taux.
Pour l'IFI, le bien est en principe retenu pour sa valeur vénale, c'est-à-dire sa valeur de marché ; l'impôt sur la fortune éventuellement payé à l'étranger sur ce bien peut, dans certains cas, être imputé sur l'IFI.
Ce que je vois dans mes dossiers
Ce qui pose le plus souvent difficulté, c'est le délai : lorsque la plus-value est imposable en France, la déclaration n° 2048-IMM est en principe due dans le mois qui suit la vente, un délai très court, alors que le notaire étranger ne s'occupe pas des formalités françaises.
Pendant la détention, beaucoup de mes clients sont surpris de devoir déclarer aussi en France les loyers de leur bien étranger.
Avant toute démarche, une analyse au cas par cas
La vente d'un bien situé à l'étranger gagne à être préparée avec un avocat, de préférence avant la signature. Dans certains cas, il peut être approprié de :
- analyser la convention fiscale conclue avec le pays du bien ;
- réunir les actes, les factures et les justificatifs de l'impôt payé à l'étranger, et convertir les montants en euros aux dates de chaque opération ;
- calculer la plus-value selon les règles françaises et préparer le formulaire 2048-IMM ;
- vérifier, pour les années passées, la déclaration des loyers et la valeur retenue pour l'IFI.
Références
Code général des impôts, articles 150 U, 150 V à 150 VH, 200 B et 1609 nonies G ; conventions fiscales bilatérales, article relatif aux biens immobiliers.
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