La construction irrégulière ne peut en principe pas faire l'objet de modification sans régularisation préalable

Lorsque postérieurement à la construction, le bâtiment est modifié sans permis de construire l'y autorisant, le propriétaire qui souhaite réaliser de nouveaux travaux doit présenter une demande portant sur l'ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu'il avait été autorisé par le permis primitif.

Le ne peut légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation (Conseil d'Etat, 9 juillet 1986, n°51172, publié au recueil Lebon).

Il en est de même lorsque les travaux nouveaux ne prennent pas appui sur les travaux irréguliers (Conseil d'État, 16 mars 2015, n°369553, Publié au recueil Lebon).

 

Appréciation en cas de constructions régulières et irrégulières sur un même terrain

Dans cette affaire, le Conseil d'Etat était saisi d'un projet concernant l'extension bâtiment régulier. Pour autant, et par ailleurs sur le terrain d'assiette du projet, existait une construction irrégulière.

Selon le Conseil d'Etat, il convient de distinguer deux hypothèses :

  • dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet et si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, la régularisation préalable n'est pas nécessaire ;
  • en revanche, si la construction irrégulière forme avec la construction dont il est question de réaliser une extension un ensemble immobilier unique en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, le Maire doit procéder à une appréciation globale et exiger la régularisation des existants.

"lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d'y faire de nouveaux travaux de déposer une déclaration ou de présenter une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu'il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l'édifice réalisée sans autorisation. En revanche, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où les travaux effectués sans autorisation concernent d'autres éléments bâtis sur le terrain d'assiette du projet si le permis demandé ne porte pas sur ces éléments distincts du projet, sauf si ces derniers forment avec la construction faisant l'objet de la demande d'extension, en raison de liens physiques ou fonctionnels entre eux, justifiant une appréciation globale de leur conformité à la règle d'urbanisme, un ensemble immobilier unique." (Conseil d'État, 15 octobre 2025, n°476295).

 

Ensemble immobilier unique rendant la nécessaire la régularisation de l'existant : exemple

Pour retenir qu'il était question d'un ensemble immobilier unique, le juge s'appuie sur plusieurs indices :

  • l'objectif affirmé au permis de construire de réaliser un ensemble cohérent par rapport aux existants ;
  • une utilisation de l'ensemble des bâtiments pour une même activité (location pour des réceptions).

"11. Les requérants soutiennent, sans être sérieusement contredits sur ce point, que la galerie basse, qui relie la maison " principale " et la maison " de famille ", non prévue dans le permis du 18 juillet 2006, était déjà achevée au mois de mars 2008. Il est par ailleurs constant que la demande de permis de construire de 2006 faisait état, au titre des surfaces du projet, tant des surfaces de la maison " principale " que de celles de la maison " de famille ", présentées au titre des constructions existantes et qu'il indiquait que serait ainsi obtenu " un ensemble cohérent par rapport aux existants et à l'environnement ". Enfin, il ressort des pièces du dossier qu'alors que le permis de construire de 2006 portait sur l'extension d'une maison avec une destination de " résidence principale " et une utilisation envisagée d'" occupation personnelle ", a été réalisé un ensemble immobilier, destiné à être loué pour des réceptions. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la société pétitionnaire avait, dès sa demande de permis de construire en 2006, pour projet de réaliser un ensemble immobilier unique, réunissant maison " principale " et maison " de famille ", ce qui impliquait, en application de ce qui a été dit au point 6, qu'elle sollicite la régularisation de la maison " de famille ", ce qu'elle s'est intentionnellement abstenue de faire de manière à contourner les règles du plan d'occupation des sols"  (Conseil d'État, 15 octobre 2025, n°476295).

 

Constructions irrégulières : conseils pratiques

Avant toute opération, quelqu'elle soit (bail, cession de l'immeuble, cession du fonds de commerce exploité, etc.) il convient de vérifier la conformité des lieux aux autorisations d'urbanisme.

A défaut, le porteur de projet risque de ne pas pouvoir régulariser l'existant, et ne pourra faire évoluer la construction.

Un audit préalable est donc toujours recommandé, en particulier si vous projetez des travaux nécessitant une autorisation d'urbanisme.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner dans le traitement des difficultés ou litiges liés à l'obtention des autorisations d'urbanisme ;
  • Pour vous défendre, en particulier en cas de recours contre votre autorisation d'urbanisme ou de refus de vous la délivrer ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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