⚖ La règle de droit :

Sur le fondement de l’article L 411-31-I-1° du Code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail si le preneur ne paye pas ses fermages. Il doit cependant justifier de deux défauts de paiement de fermages qui ont persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure.

L’article R 411-10 du Code rural précise que cette mise en demeure doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

⚖ Mise en situation :

Jeanne est propriétaire de parcelles agricoles sur la commune de Saint-Apollinaire. Le 1er janvier 2020, elle conclut un bail rural à long terme d’une durée de 18 ans avec Edouard, jeune et svelte agriculteur, afin qu’il exploite une partie des parcelles en nature de terre qu’elle possède.

Edouard a connu quelques difficultés financières en raison de son installation récente et des investissements réalisés sur l’exploitation. Jeanne, très compréhensive et ne souhaitant pas compliquer la situation de son preneur, accepte dans un premier temps les retards de paiement des fermages.

En l’absence totale de paiement et quelques mois plus tard, Jeanne lui rappelle plusieurs fois qu’il est désormais nécessaire de payer en temps et en heure. Ces mises en garde orales n’ont pas été couvertes de succès.

Le 1er janvier 2024, Jeanne constate qu’elle n’a reçu aucun paiement au titre des fermages de 2022 et de 2023. Las de cette situation, la bailleresse souhaite résilier le bail conclu avec Edouard.

Pour ce faire, elle doit envoyer à Edouard une lettre de mise en demeure, lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour le non-paiement des fermages de 2022 et 2023.  À l’expiration d’un délai de trois mois et en l’absence de paiement du preneur, elle pourra saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux afin de solliciter la résiliation judiciaire du bail rural et le paiement des fermages.

⚖ Le petit-plus de la jurisprudence :

La jurisprudence rappelle au bailleur qu’il est possible d’émettre une seule mise en demeure si elle constate au moins deux échéances de fermage (Civ 3ème, 3 novembre 2021, n°19-25.806).

Récemment il a également été jugé qu’une lettre recommandée avec accusé réception du preneur et retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé » ne vaut pas mise en demeure (Civ 3ème, 14 décembre 2023, n°22-16.751).

Cette mise en demeure permet au preneur de lui laisser l’opportunité de régulariser sa situation vis-à-vis de son bailleur.  Si au jour où le Tribunal paritaire des baux ruraux est saisi les paiements des fermages n’ont pas été régularisés, le Tribunal sera susceptible de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Mots-clés : Avocat Dijon – Droit rural –  Droit agricole – Bail rural – Paiement des fermages – Mise en demeure – Résiliation judiciaire – Preneurs – Bailleurs

Co-rédacteur de l'article : Madame Léna LAMOTTE - Stagiaire Droit Rural au cabinet avril-mai 2024