Le dégât des eaux est le sinistre le plus courant au sein des immeubles. Si vous en êtes victime, votre premier réflexe doit être d’avertir vos voisins, votre syndic et votre assureur (dans un délai de cinq jours ouvrés).

Ces démarches seront le plus souvent suffisantes pour localiser le point fuyard, le réparer, et obtenir une indemnisation couvrant l’ensemble de vos dégâts.

Mais certaines fois, aucune solution n’est trouvée.

Cela peut résulter d’un syndic refusant d’engager des travaux urgents, des infiltrations dont l’origine peut être multiple ou s’avérer très complexe, d’un propriétaire ou d’un locataire de mauvaise foi empêchant les recherches ou refusant de réaliser des travaux, etc ...

Or, tout dégât des eaux doit être traité rapidement. A défaut, les infiltrations occasionnent très vite des dommages colossaux, et en résulte aussi un préjudice de jouissance pour celui qui le subit.

Le recours à la justice devient alors inévitable.

Il se divise en deux volets : le premier étant l’expertise-judicaire ordonnée d’office ou à la demande d’une partie, et le second, l’action indemnitaire engagée sur la base du rapport de l’expert.

 

Le recours préalable à un expert traduit le fait qu’au moment d’appréhender la situation, le juge ne dispose pas de connaissances techniques suffisantes pour pouvoir juger en toute sécurité. Il décide donc de déléguer l’appréciation des faits à « un spécialiste ».

L’expertise est un outil devant permettre de trouver les solutions à mettre en œuvre pour remédier aux infiltrations, et faire la lumière sur les responsabilités des uns et des autres ainsi que sur les préjudices subis.

Une expertise judiciaire s’obtient assez facilement.

Fondée sur l’article 145 du Code de Procédure civile, elle nécessite de justifier l’existence d’un « motif légitime » de conserver ou d’établir avant tout procès les faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Pour ce faire, il convient de rapporter les lettres recommandées adressées aux différents intervenants prouvant que la voie amiable a échoué, un Procès-verbal de constat d’un huissier établissant la réalité des désordres, voire le rapport d’intervention d’un plombier.

 

Le juge est libre de désigner l’expert de son choix. L’usage veut néanmoins qu’il prenne note des noms proposés par les parties. Le juge fixe aussi le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise lesquels sont avancés par le demandeur.

Ceci peut sembler déconcertant de prime abord puisque la personne sollicitant la désignation d’un expert-judiciaire est dans la majorité des cas, celui qui est aussi la « victime » du dégât des eaux. Cela reste néanmoins indispensable lorsqu’on sait que l’expertise ne commence que si la consignation fixée par le juge a été versée. Or, si ces frais étaient mis à la charge des parties défenderesses, elles pourraient bien entendu bloquer l’expertise en refusant de consigner.

Bien entendu, une fois les responsabilités des uns et des autres déterminées, le demandeur obtiendra que les frais de l’expertise soient mis à la charge des parties responsables.

 

Le juge fixe enfin la mission de l’expert.

Elle est habituellement de constater les désordres allégués, en détailler les origines, donner avis sur les solutions appropriées pour y remédier, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide devis fournis par les parties, fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer les responsabilités éventuelles encourues, et évaluer les préjudices subis.

Sitôt sa désignation et le versement de la consignation, l’expert convoque les parties et commence ses investigations lesquelles sont contradictoires.

Tout type de difficultés peut être dépassé. Si une partie refuse par exemple l’accès à ses parties privatives, l’expert obtiendra rapidement le concours d’un serrurier et de la force publique.

Une fois les désordres constatés et leur origine découverte, la partie responsable est tenue de procéder aux travaux utiles pour mettre fin aux infiltrations. L’expert s’intéresse ensuite aux préjudices subis. Ils se classent en deux catégories : Les préjudices matériels et immatériels.

La première regroupe toutes les atteintes à la chose. On y retrouve les travaux et réparations nécessaires pour remettre les biens dans leur état initial avant sinistre, les frais engagés avant et durant l’expertise pour découvrir et remédier aux désordres (facture du plombier pour une recherche de fuite, honoraires d’architecte, frais de déplacement, etc…).

La seconde vise essentiellement le préjudice de jouissance (Perte d’habitabilité, frais de relogement, pertes de loyers, pertes d’exploitation).

Il se calcule en fonction de la valeur locative du bien, son état avant sinistre, de la durée du dégât, du nombre de pièces affectées par les désordres, leur utilité). Il peut également inclure la reconnaissance d’un préjudice moral.

 

Une fois sa mission achevée, l’expert dépose son rapport. Les parties sont alors libres de transiger. Si les parties n’y parviennent pas, la procédure judiciaire se poursuivra. On parlera alors de procédure dite « en ouverture de rapport ».

Le juge n’est jamais tenu de suivre l’avis de l’expert.

Néanmoins, sauf erreurs grossières de sa part, la juridiction s’en rapportera systématiquement à son analyse ; raison pour laquelle de nombreuses parties dont le rapport leur est défavorable préfèrent bien entendu transiger que de s’exposer à une procédure judiciaire afin d’économiser les frais de leur défense.

L’expertise judiciaire est donc un moyen de pression pouvant permettre d’obtenir une indemnisation conséquente, sans qu’il soit besoin d’introduire par suite une procédure judiciaire au fond ou en référé.

Elle permet surtout d’obtenir la certitude que tous les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations seront découverts. Les parties responsables auront la possibilité de les réaliser spontanément, à défaut, s’exposeront à ce que le Tribunal les y condamne sous astreinte.

L’expertise facilite enfin la démonstration des préjudices, notamment du préjudice de jouissance.

En effet, le préjudice de jouissance invoqué doit être suffisamment démontré tant dans son principe que dans son étendue pour être correctement indemnisé par les Tribunaux.

A défaut, la victime s’expose à un aléa judiciaire.

 

Bien entendu, mon cabinet se tient à votre disposition pour vous conseiller dans ce cas de figure.

Romain HAIRON

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