Dans certaines régions, la vente d'herbe sur pied est souvent pratiquée pour assurer la mise en valeur de propriétés agricoles. Le législateur y a vu un moyen de contourner le statut du fermage et a édicté une présomption visant à se prémunir d'un tel contournement.

C'est ainsi que la cession exclusive des fruits de l'exploitation est présumée constituer un bail rural dès lors qu'il appartient à l'acquéreur (de ces fruits) de les recueillir (ou de les faire recueillir) - Article L 411-1 du Code rural et de la pêche maritime.

Bien évidemment, la cession doit être réalisée dans un cadre onéreux et l'acheteur doit exercer une véritable activité agricole.

Ensuite, il appartient à l'acquéreur des fruits de l'exploitation de les récolter lui-même. Dans l'hypothèse où le propriétaire procéde à la récolte et la dépose "en bout de champ", la présomption ne s'applique pas.

La cession doit avoir un caractère exclusif, l'acheteur devant recueillir tous les fruits de  l'exploitation. C'est ainsi que dans le cas d'une vente de l'herbe d'une prairie complantée de pommiers, cette vente n'avait  pas un caractère exclusif,dans la mesure où la propriétaire ramassait - ou faisait ramasser - chaque année la récolte de pommes : le contrat n'a donc pas été requalifié en bail rural (Cass. 3° civ., 17 oct. 1990, n° 89-10.095 : Bull. civ. III, n° 192).

Il en serait de même si le propriétaire exploitait les parcelles concurremment avec la récolte des fruits par l'exploitant.

Il n'est pas (ou plus) exigé que l'acquéreur soit tenu d'entretenir le fonds concerné.

Par ailleurs, la vente d'herbe doit avoir un caractère répété. Une vente d'herbe ponctuelle ne saurait être requalifiée en bail rural.

Le propriétaire peut, en outre, faire valoir une circonstance exceptionnelle. C'est ainsi qu'une propriétaire a pu, à la suite du décès de son époux, conclure un contrat de vente d'herbe,  lequel contrat s'est renouvelé tacitement, sans que cette circonstance ait entraîné la requalification en bail rural dès lors que le fonds était destiné à être vendu "dès que possible" (Cass. 3° civ., 24 mars 2004, n° 02-15.920).

Enfin, si le contrat de vente d'herbe ne porte que sur une faible surface, en particulier si elle est inférieure au seuil préfectoral fixé pour l'application du régime des "petites parcelles" (article L 411-3 du Code rural et de la pêche maritime), la requalification n'aura qu'un impact limité dès lors qu'un bail "de petites parcelles" n'est pas revêtu de tous les attributs d'un bail statutaire.