Régi par les articles L 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, le bail emphytéotique constitue un droit réel immobilier.
Il doit être établi par acte notarié et publié au Service de la Publicité Foncière.
Il peut porter sur un immeuble rural, mais aussi d’habitation, industriel ou commercial.
S’il s’agit d’un immeuble rural, aucune disposition du Statut du Fermage ne lui est applicable, à condition que les critères généraux du bail emphytéotique soient tous respectés.
Le non-respect d'un seul de ces critères entraîne la disqualification du bail emphytéotique(Cass. 3° civ., 12 oct. 1994, n° 92-15.274 : Bull. civ., III, n° 175) et, partant, sa requalification en un autre bail, et notamment en bail rural soumis au Statut du Fermage (s'il s'agit d'un bien rural).
Situations entraînant la requalification du bail emphyétotique.
. Clause soumettant la cession ou la sous-location à l’accord du bailleur.
. Clause par laquelle le propriétaire se réserve la possibilité de résilier le bail de façon unilatérale.
. Clause interdisant au preneur de faire tous travaux de construction ou d’aménagement.
. Clause limitant l’usage auquel le preneur est en droit d’affecter les lieux loués .
. Clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en faveur du bailleur en cas de non-paiement de la redevance.
. Durée du bail limitée à 18 ans alors qu’elle doit être supérieure à 18 ans.
La durée de ce bail doit être supérieure à 18 ans et ne peut dépasser 99 ans.
Ce bail ne peut se renouveler par tacite reconduction : le preneur ne bénéficie d’aucun droit au renouvellement.
Redevance : en général, le loyer est, en principe, modique, mais en fait, il est librement fixé entre les parties (le barème préfectoral du prix des baux ruraux ne lui est pas applicable).
La contrepartie de la jouissance du bien dont bénéficie le preneur peut également être, pour le bailleur, non pas le loyer, mais l’accession, sans indemnité, en fin de bail, des travaux d’amélioration, et de construction réalisés par le preneur.
Droits et obligations du preneur.
Le preneur peut librement user des lieux loués et changer le mode d’exploitation.
Le locataire est tenu de toutes les réparations.
Il peut librement céder son droit au bail ou sous-louer le fonds loué.
En résumé, ce bail spécifique peut offrir un intérêt tant pour le bailleur (durée limitée, sans possiblité de renouvellement) que pour le preneur (faculté de céder le droit au bail, de sous-louer librement).
Eric GRANDCHAMP de CUEILLE
eric.grandchamp@gmail.com
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