Un régime locatif plus souple que le statut du fermage a été institué en cas de location de "petites parcelles". Il est régi par l'article L 411-3 du code du rural et de la pêche maritime, lequel déroge partiellement au Statut du Fermage.

Cette exclusion partielle du statut ne s'applique pas, toutefois, aux baux conclus entre copartageants en vertu de l'article 832-3 du code civil (article L 412-14).

Ce régime suppose que, dans le département considéré, un arrêté préfectoral ait fixé le seuil superficie en-deça duquel il s'appliquera.

Pour apprécier le seuil de superficie, il convient de fusionner l’ensemble des parcelles louées par un même bailleur à un même preneur, en tenant compte des coefficients d’équivalence selon les natures de culture (notamment en présence du productions spécialisées).

Lorsque des baux sont consentis, successivement dans le temps, par un même bailleur à un même preneur sur des parcelles d’une superficie inférieure au seuil préfectoral, ces baux demeurent (en principe) distincts. Autrement dit, la superficie d’un bien loué doit s’apprécier à la date de conclusion du bail, sans tenir compte de la conclusion d’un autre bail par la suite. Il en va différemment s’il était établi que les parties ont eu l’intention de constituer un ensemble indivisible soumis au Statut du Fermage.

En tout état de cause, ce régime des « petites parcelles » ne s'applique pas lorsque le fonds constitue « un corps de ferme ou une partie essentielle d’une  exploitation agricole », quand bien même la surface est inférieure au seuil préfectoral.

Dès lors qu’un bail renouvelé est un nouveau bail, la nature et la superficie maximale des parcelles à retenir sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à la date du renouvellement.

L’arrêté préfectoral qui modifie à la baisse le seuil (de sorte que la surface louée "passe" au-delà) n’entraîne la novation du bail de petites parcelles en bail rural soumis au Statut du Fermage qu’à compter de son renouvellement, ce qui suppose que le bailleur n’ait pas délivré congé au moins 6 mois avant le terme (ou dans le délai stipulé dans le bail).

A l’inverse, l’arrêté préfectoral qui modifie à la hausse le seuil (de sorte que la surface louée "passe" en-deça)n’entraîne la novation du bail soumis au Statut du Fermage en bail de petites parcelles qu’à compter de son renouvellement.

En cas de division du fonds loué en cours de bail ou de réduction de la superficie louée suite à un évènement (vente, donation, partage, échange, …), et si l'évènement se traduit par le fait que la surface louée passe en-dessous du seuil, le bail, jusqu'alors soumis au statut du fermage, peut "nover" en bail de petites parcelles (sous réserve que le fonds restant ne constitue pas une partie essentielle de l'exploitation du preneur, ni un corps de ferme).

Cette "novation" n'intervient qu'à la date de renouvellement du bail, en vertu du principe d'indivisibilité.

Toutefois, depuis la loi n° 2010-874 du 27 juillet 2010, ce régime dérogatoire des "petites parcelles" ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de 9 ans, ce qui repousse d'autant les effets de cette division.

Ce texte (restrictif) semble devoir s’appliquer aussi bien aux cas de renouvellement qu’au cas de conclusion du bail de petites parcelles. Dans une telle situation, il semble donc s’appliquer, y compris lors de la conclusion du bail, quand bien même la parcelle (divisée depuis moins de 9 ans) se trouvait, à la date d’entrée en jouissance, en dessous du seuil fixé par l’arrêté préfectoral. De sorte que le Statut du fermage s’applique pendant la durée initiale du bail conclu sur une petite parcelle.

La notion de division doit s’apprécier au sens large. Il peut s’agir d’un partage successoral ou suite à un divorce. Mais, aussi de la vente ou de la donation d’une parcelle dont la superficie est inférieure à seuil préfectoral.

En cas de novation en bail de "petites parcelles" le bailleur peut alors délivrer un congé dans les conditions suivantes :

a/ Tant que le bail en cours (soumis au statut du fermage) n’est pas expiré, les principes généraux du statut du fermage doivent être appliqués, à savoir :

  • les conditions de forme du congé et de délai sont appréciées au jour de sa délivrance, ce qui signifie que le congé doit être délivré par acte d’huissier, au moins 18 mois avant le terme du bail,
  • les conditions de fond de la reprise sont appréciées à la date d’effet du congé. Or, à la date d'effet du congé, le bail est devenu un bail de "petites parcelles" et, partant, le congé n’a pas à mentionner les motifs allégués, ni à justifier par avance de l’emploi futur des biens ou encore de l’aptitude à en assurer l’exploitation.

b/ Une fois le bail renouvelé, le statut du fermage cesse de s’appliquer et un bail de «petites parcelles » lui est substitué. Le congé peut, par la suite, être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception (ou par acte de Commissaire de justice si bon semble au bailleur) au moins 6 mois avant le terme annuel (article 1775 du code civil par renvoi de l’article L 411-52). Il n'a pas à être motivé.

Certaines dispositions du statut du fermage sont applicables aux baux de petites parcelles et d'autres non.

Dispositions du Statut du Fermage exclues par la loi :

  • à la rédaction d’un écrit et à l’établissement d’un état des lieux (art. L 411-3 excluant l’application de l’article L 411-4),
  • au prix du bail (art. L 411-3 excluant l’application des articles L 411-11 à L 411-16),
  • au droit de préemption (art. L 412-3 dernier al.),
  • à la durée de 9 ans (la durée est donc librement établie par les parties) et aux clauses de reprise (art. L 411-3 excluant l’application des articles L 411-5 à L 411- et L 411-8),

Dispositions du Statut du Fermage exclues par la jurisprudence :

  • droit au  renouvellement,
  • modalités de délivrance du congé : acte d’huissier non exigé, respect du délai de 18 mois non exigé; le congé n’a pas à être motivé.

Dispositions du Statut du Fermage applicables aux petites parcelles :

  • compétence du tribunal paritaire des baux ruraux,
  • règles relatives aux cessions et aux sous-locations,
  • indemnité pour améliorations due au preneur sortant,
  • causes de résiliation.

Soumission volontaire au statut du fermage : il est toujours loisible aux parties de soumettre volontairement au statut du fermage les baux de petites parcelles qu’elles concluent.