Depuis l'institution du statut du fermage, le prix du bail rural est fortement encadré. En effet, c'est l'autorité administrative qui établit un barème des valeurs  locatives objectives, barème auquel les parties doivent se conformer.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 15 juillet 1975, le prix du bail doit, d'une part, s’inscrire entre un montant minimum et un montant maximum, ces deux montants étant fixés par arrêté préfectoral et, d'autre part, correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée selon un barème départemental.

Ce barème détermine des critères, tels que valeur agronomique des terres, facilité d’accès aux parcelles, exposition du fonds loué, état du morcellement, régime des eaux (drainage, irrigation,…).

A partir de ces différents critères, le fonds loué se voit attribuer une « note » générale, qui varie entre 0 et 100.

Si la note 100 est attribuée, c’est le maximum qui s’applique. A l’inverse, si la note est de 0, le fermage sera fixé au minimum départemental.  Entre ces deux notes, il faut faire une « règle de trois ».

Depuis la loi du 2 janvier 1995, le loyer doit être exprimé en monnaie (sauf pour les productions viticoles, arboricoles, oléïcoles et agrumicoles, pour lesquelles le loyer peut être exprimé en denrées).

En ce qui concerne la constitutionnalité de l'article L 411-11 du code rural et de la pêche maritime, la Cour de Cassation considère que cette disposition répond  à un motif d’intérêt général de politique agricole et que sa mise en œuvre est entourée de garanties suffisantes. Dès lors, il n’y a pas lieu de renvoyer au Conseil Constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité concernant cette article (Cass. 3° civ. 5 mai 2011, n° 11-40.004).

Enfin, ces dispositions sont d’ordre public (art. L 411-14), de sorte que l'acte constitutif du bail ne peut s'écarter du texte sur ce point.

Il existe, toutefois, plusieurs possibilités d'ajuster le montant du fermage.

* L'action en révision du fermage anormal (article L 411-13).

Il peut arriver que l’une des parties considère que le fermage a été fixé sur des bases erronées qui se traduisent, soit par un dépassement , soit par une sous-évaluation du fermage .

Si cet écart (entre le fermage appliqué et la valeur locative considérée comme normale) est de plus de 10 %, l'une des deux parties peut saisir le tribunal (en l'espèce le tribunal paritaire des baux ruraux), lequel fixera (après expertise) le prix normal du bail.

En principe, si l'écart est inférieur à 10 %, l'action devrait être déclarée irrecevable. Mais une telle appréciation ne serait possible que si le tribunal connaissait, lorsqu'il est saisi, le prix normal du bail,. Ce qui n'est évidemment pas le cas. De sorte que, en pratique, l'action est toujours reçue et un expert est alors désigné pour rechercher la valeur locative du fonds loué.

Cette action doit être engagée impérativement au cours de la 3ème année de jouissance du bail (initial ou renouvelé). Le non-respect du délai est sanctionné par l’irrecevabilité de la demande. Le délai court, non pas à compter de la date de la conclusion du bail, mais à compter de la date d’entrée en jouissance.

La correction du prix ne vaut que pour l’avenir.

* L'action en mise en conformité du prix du bail en cas de modification du barème préfectoral, en cours de bail (article L 411-11 al.2).

En cas de modification de l’arrêté préfectoral fixant la valeur locative des terres louées, la mise en conformité du fermage avec le nouvel arrêté n’est pas soumise aux conditions de délai prévues par l’article L 411-13. 

Toutefois, les parties ne peuvent invoquer le nouveau barème qu'à l'occasion du renouvellement du bail, à l'exception du loyer des bâtiments d'habitation qui peut être révisé dès la publication du nouvel arrêté préfectoral.

L'action en régularisation du fermage illicite.

De création prétorienne, l’action en régularisation des fermages illicites vise le cas où le prix du bail n’est pas fixé en monnaie ou se réfère à une denrée autre que celles visées par l’arrêté préfectoral.

Elle vise également le cas où le loyer a été fixé en dehors des limites minima et maxima fixé par arrêté préfectoral. Dans ce cas le fermage est illicite et l’action en requalification du loyer ne se confond pas avec la demande de révision du loyer prévue à l’article L 411-13.

Dans cette hypothèse, les parties peuvent saisir le juge à tout moment (et sans tenir compte de la prescription quinquennale) pour obtenir sa régularisation. La régularisation du fermage a alors un effet rétroactif.

* L'action en fixation du prix du bail renouvelé (article L 411-50).

Lors du renouvellement du bail, les parties peuvent modifier les conditions du bail, notamment le prix du bail. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le prix et statue sur les clauses du bail renouvelé.​ Aucun délai n’est imposé pour engager l’instance.

Dès lors qu’il constate un désaccord sur le prix du bail renouvelé, le juge est tenu de fixer le nouveau prix.

Le tribunal doit ordonner une mesure d’instruction (expertise) même si le loyer actuel est compris entre le minimum et le maximum fixé par arrêté préfectoral et même si le demandeur ne justifie pas de données permettant de penser que le prix actuel n’est pas conforme à la valeur locative du bien loué (Cass. 3° civ., 17 septembre 2013, n° 12-22.365).

Le prix du bail renouvelé prend effet à la date du renouvellement du bail, quelle que soit la date de la saisine du tribunal (ce qui entraîne des régularisations eu égard aux fermages antérieurement payés, dans la limite de la prescription quinquennale toutefois).

En cas d’améliorations apportées au fonds par le preneur en cours de bail, il n’y a pas lieu de prendre en compte ces améliorations pour la fixation du prix du bail renouvelé dès lors que ces améliorations ne peuvent être indemnisées qu’à la fin de la relation contractuelle (cf article L 411-69 et suivants).