L’exploitant qui a réalisé des travaux de construction ou d’amélioration sur des terres louées par bail rural a droit en fin de bail à une indemnité, appelée «indemnité au preneur sortant».

Cette indemnité est due par la personne propriétaire du fonds à la date de fin du bail.

En cas de vente du bien loué, l'acquéreur doit être averti par le notaire chargé de la vente du fait qu'il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l'indemnité éventuellement due à celui-ci (article L 411-69 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime).

Si la vente a lieu par adjudication, le cahier des charges doit mentionner la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur. Cette mention est établie par l'officier public ou ministériel chargé de la vente d'après les indications fournies par le bailleur et par le preneur (article L 411-69 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime).

Une récente décision rappelle l'importance de cette information, le défaut de cette information pouvant mettre l'acquéreur dans une situation particulièrement délicate.

Ainsi, deux époux avaient constitué une société d'exploitation, la SCEA du Domaine de la V.

Ils établissent au profit de cette société un bail rural qui porte sur la majeure partie de leur propriété, soit 49 ha 72 a.

La SCEA réalise sur le fonds loué d'importants travaux : drainage des terres, installation d'un réseau d'adduction d'eau, clôtures, chemins, aménagement et agrandissement du bâtiment agricole, électrification, ....

A la suite de difficultés financières rencontrées par la SCEA, une société, la SARL CPI, achète, à l'issue d'une procédure de saisie immobilière, l'intégralité du domaine au prix de 208.000 €.

Par la suite, le tribunal de grande instance prononce la liquidation judiciaire de la SCEA Domaine de la V. et, en suivant, le juge-commissaire prononce la résiliation du bail (rendant ainsi exigible l'indemnité au preneur sortant).

La société CPI revend l'ensemble immobilier (dont la partie ayant fait l'objet du bail) au prix de 560.000 €.

Le mandataire judiciaire de la SCEA Domaine de la V. demande le paiement de l'indemnité au preneur sortant à la société CPI (qui était le propriétaire à la date de fin du bail) en saisissant, dans les délais, le tribunal paritaire des baux ruraux.

Lequel tribunal condamne la société CPI a payer la somme de ....... 552 732,41 €.

La société CPI interjette appel de cette décision.

La cour confirme (partiellement) la décision du premier juge (certains travaux n'ayant pas fait l'objet d'une autorisation en bonne et due forme de la part du bailleur) en allouant la somme de 413.933,47 €.

Elle rappelle que "la circonstance que le cahier des charges de l'adjudication, établi sous la seule responsabilité de son rédacteur, ne porte aucune mention relative à la nature, au coût et à la date des améliorations apportées régulièrement par le preneur au fonds loué doit demeurer sans incidence sur les droits du preneur à indemnité".

(CA Poitiers, chambre sociale, 24 juin 2021, n° 19/02867).

Ainsi, il convient de rappeler que, quand bien même l'acte de mutation (ou le cahier des charges) n'aurait pas mentionné l'existence d'améliorations indemnisables sur le fonds, l'acquéreur devient débiteur de l'indemnité dès lors que le bail prend fin, et ce quelle que soit la cause de la rupture contractuelle.