Il existe plusieurs types de baux à long terme : celui de 18 ans au moins, visé par l'article L 416-1 du code rural et de la pêche maritime, celui de 25 au moins visé par l'article L 416-3 et le bail consenti pour la carrière professionnelle du preneur visé par l'article L 416-5 (lequel doit être d'une durée de 25 ans au moins).

Un litige a porté sur un congé délivré au preneur se rapportant à quatre baux d'une durée initiale de 18 ans, lesquels ont fait l'objet d'une cession pour être réunis dans les mains d'un seul exploitant, et surtout qui ont fait l'objet, par avenant, d'une prorogation ayant eu pour effet de porter la durée des baux à ... 28 ans et 6 mois.

Le congé a été délivré en considérant que les baux étaient devenus des baux "type 25 ans", étant précisé que l'avenant incluait la clause de renouvellement par tacite reconduction (dite clause de "long préavis" laquelle exige que le congé soit délivré au moins 4 ans avant sa date d'effet).

Mais, surtout, le congé n'était pas motivé, l'article L 416-3 excluant les dispositions du statut du fermage en matière de reprise.

Le preneur s'est rebellé et a demandé l'annulation des congés car, selon lui, les baux conclus initialement pour une durée de 18 ans relevaient toujours du régime des baux de "18 ans", l'article L 416-1 exigeant alors la motivation du congé, laquelle motivation était absente.

La cour d'appel a rejeté sa demande constatant :

  1. que l'avenant établi durant le cours des baux avait porté leur durée au-delà de 25 ans,
  2. que le congé délivré avec un préavis de plus de 4 ans respectait bien les dispositions de l'article L 416-3 et donc qu'il n'avait pas à être motivé.

La cour de cassation a confirmé cette analyse (Cass. 3° civ., 23 sept. 2021, n° 20-15.305).

Si on étend la portée de cette décision, on peut comprendre que ce qui permet de distinguer le bail type "18 ans" et le bail type "25 ans" c'est la durée et seulement la durée.

En effet, à la lecture de l'article L 416-1 qui stipule que "Un bail à long terme est conclu pour durée de 18 au moins", on pourrait penser qu'un tel bail pourrait avoir une durée de 25 ans, voire plus.

Mais, la mention d'une telle durée ferait immanquablement tomber le bail dans le champ de l'article L 416-3 et, à défaut d'une clause de renouvellement par tacite reconduction, ce bail expirerait de facto au terme fixé (sans avoir à délivrer aucun congé). Ceci sous réserve que le bail ait bien été conclu après l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 juillet 2006.

C'est ainsi que, dès lors que les baux initialement conclus pour une durée de 18 ans ont, du fait d’un avenant ayant prorogé la durée, ont vu cette durée portée à plus de 25 ans, c’est le régime des baux de 25 ans de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime qui a lieu de s’appliquer. En outre, comme l’avenant incluait une clause de renouvellement par tacite reconduction, le congé délivré (sans motif) le 4 mai 2017 pour le terme du bail fixé au 30 juin 2021 (en respectant donc le long préavis de 4 ans imposé par le texte) était « conforme tant aux conditions légales qu’aux prévisions des parties » et se trouvait être régulier (Cass. 3° civ., 23 sept. 2021, n° 20-15.305).