Un agent immobilier a fait visiter à des acquéreurs une villa pour laquelle il avait reçu des vendeurs un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6% du prix de vente, fixé à 2.990.000 € à la charge de l’acquéreur.

La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2.500.000 €, sans rémunération de l’agent immobilier qui a assigné les acquéreurs en indemnisation.

Par un arrêt en date du 07 mai 2026, n°24-10.637, la Cour de cassation a précisé que :

Le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle (article 1200 et 1240 du code civil).

Dans cette affaire, les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait <à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien>. 



De plus, l'acte authentique de vente n'évoquait pas l'entremise de l'agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause.

Dans ces conditions, l'acquéreur, tiers au mandat de vente confié par le vendeur à un agent immobilier, engage sa responsabilité délictuelle à l'égard de ce dernier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission.

Tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses de l'acquéreur (article 1240 du code civil, article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3).