Copropriété et surélévation : partie commune par principe

Selon la loi de 1965 sur la copropriété, est réputé partie commune le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 3).

 

Copropriété et surélévation : possibilité d'une clause contraire dans le règlement

Selon la Cour de cassation, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires :

"8. La cour d'appel a, d'abord, constaté que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n'était pas une partie privative, puis, souverainement retenu que le droit de surélever n'était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, définies par le règlement de copropriété.      9. Elle en a déduit, à bon droit, que seul le syndicat des copropriétaires pouvait céder le droit de surélévation du bâtiment D qui lui appartenait et pouvait autoriser de tels travaux lors d'une assemblée générale." (Cour de cassation, 2 avril 2026, n°24-15.059)

La Cour de cassation reconnaît donc qu'une clause contraire du règlement de copropriété peut écarter ce régime, ce que laisse entendre également la loi (Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 3).

 

Copropriété et surélévation : conseils pratiques

Un audit juridique préalable est nécessaire pour toute opération conduisant à surélever ou à céder ce droit à titre privatif, qu'il s'agisse d'une vente immobilière classique (par exemple, avec permis purgé pour la surélévation dans le cadre d'une opération de marchand de biens) ou de surélever pour soi même.

A défaut d'autorisation et/ou de cession par l'assemblée générale, une action en démolition pourrait être engagée par la copropriété, la durée nécessaire à la prescription pouvant aller jusqu’à 30 ans dès lors qu’il y a appropriation d’une partie commune (Cour de cassation, 5 novembre 2015, n°14-14.954).

Il faut donc prendre toute mesure de prévention : faire insérer une clause spécifique en cas de mise en copropriété ; faire insérer une condition suspensive en cas d'acquisition ; etc.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
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  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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