Par une décision du 16 octobre 2026, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire du Mans précise les conséquences d’une adjudication immobilière sur une installation photovoltaïque intégrée à la toiture et sur le contrat d’obligation d’achat de l’électricité produite (TJ Le Mans, Saisies immobilières, 16 octobre 2026, RG n° 26/00026).

Le tribunal considère que l’adjudication de l’immeuble emporte également transfert des panneaux photovoltaïques et du contrat d’obligation d’achat associé, alors même que ces éléments n’étaient pas expressément désignés dans le jugement d’adjudication.

Les faits : des panneaux photovoltaïques absents du jugement d’adjudication

Le 6 juin 2023, une maison d’habitation est adjugée à une société dont le gérant intervient comme mandataire des acquéreurs finaux. Le bien est ensuite revendu le 29 décembre 2025.

Une difficulté apparaît : le jugement d’adjudication ne mentionne expressément ni les panneaux photovoltaïques installés sur la toiture ni le contrat d’obligation d’achat de l’électricité conclu par l’ancien propriétaire auprès d’ERDF.

Cette omission soulève une question concrète : à qui appartiennent les panneaux et qui peut percevoir les revenus issus de la vente de l’électricité produite ?

L’adjudicataire saisit donc le juge sur le fondement de l’article 461 du Code de procédure civile afin de faire interpréter le jugement initial.

La solution : les panneaux et le contrat d’obligation d’achat suivent l’immeuble

Pour interpréter sa décision, le tribunal examine le cahier des conditions de vente et le procès-verbal de description de l’immeuble.

Le cahier des conditions de vente désignait le bien avec toutes ses dépendances, notamment les immeubles par destination, sans exception ni réserve. Le procès-verbal de description mentionnait, quant à lui, une toiture équipée de 18 panneaux solaires.

Le juge relève également que les panneaux sont encastrés dans la toiture et que la charpente ainsi que la couverture ont été modifiées pour permettre leur installation.

Il en déduit que les panneaux forment un ensemble indivisible avec l’immeuble et retient leur qualification d’immeubles par destination, au regard des articles 524 et 525 du Code civil.

Le tribunal examine ensuite les revenus générés par l’installation. En application des articles 546 et 547 du Code civil, il considère que les revenus de la production d’électricité constituent des fruits civils revenant au propriétaire du fonds.

Le contrat d’obligation d’achat suit donc le sort de l’immeuble : son transfert est reconnu au profit de l’adjudicataire, puis des acquéreurs finaux.

Le surplus de la décision initiale demeure inchangé.

Trois enseignements pratiques à retenir

1. Le cahier des conditions de vente doit décrire précisément l’installation photovoltaïque.

La décision montre l’importance des clauses relatives aux dépendances, aux accessoires et aux immeubles par destination. Toutefois, pour éviter toute contestation, il est préférable de désigner expressément les panneaux photovoltaïques et de mentionner le contrat d’obligation d’achat associé.

2. La qualification juridique des panneaux mérite discussion.

Le tribunal retient la qualification d’immeubles par destination. Cependant, lorsque les panneaux sont incorporés à la toiture au point que la charpente et la couverture ont dû être modifiées, la qualification d’immeubles par nature, en raison de leur incorporation à l’immeuble, peut également être discutée.

Cette distinction mérite d’être examinée au regard des caractéristiques concrètes de l’installation et des critères juridiques applicables.

3. Le transfert du contrat doit être distingué des démarches administratives.

Le jugement reconnaît le transfert du contrat d’obligation d’achat dans les circonstances de l’espèce. Il convient néanmoins de distinguer cette solution juridique des formalités nécessaires auprès de l’acheteur obligé pour actualiser le titulaire du contrat et organiser le versement des revenus.

Quelle portée pour cette décision ?

Cette décision ne constitue pas, à elle seule, une jurisprudence établie. Elle apporte néanmoins un éclairage utile sur le sort des installations photovoltaïques lors d’une adjudication immobilière.

Elle rappelle surtout que l’absence de mention expresse des panneaux solaires dans le jugement d’adjudication ne fait pas nécessairement obstacle à leur transfert avec l’immeuble, lorsque les documents de la vente et les caractéristiques de l'installation permettent de rattacher celle-ci au bien adjugé.

Pour les adjudicataires, leurs conseils et les professionnels des saisies immobilières, la précaution reste la même : identifier les équipements photovoltaïques et le contrat d’obligation d’achat dès la préparation de la vente.

Grégory ROULAND, avocat et docteur en droit, accompagne les victimes de litiges liés aux installations photovoltaïques et aux crédits affectés afin d’identifier les irrégularités susceptibles de justifier une action en justice.

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