Le Cabinet de Me Zakine a récemment été consulté par un client résidant aux États-Unis qui se trouve confronté à une situation particulièrement préoccupante concernant ses parcelles de terrain situées dans l'arrière-pays niçois.

De retour en France dans le but de vendre ses biens immobiliers, ce propriétaire a découvert avec stupeur que ses droits fondamentaux de propriétaire étaient gravement compromis sur deux fronts distincts.

D'une part, un droit de passage dont il bénéficiait depuis longtemps et qui figure expressément dans son acte authentique de vente a été purement et simplement supprimé par les nouveaux acquéreurs du terrain voisin, qui ont procédé à la clôture de cet accès.

D'autre part, et de manière encore plus préoccupante, d'autres voisins ont franchi les limites de la légalité en empiétant carrément sur sa propriété pour y édifier une construction.

I. La stratégie de constatation des atteintes aux droits de propriété

Face à cette double violation de ses droits, Maître Zakine a orienté son client vers une démarche méthodique visant à établir de manière incontestable la réalité des faits.

La première étape consiste à faire intervenir un huissier de justice qui procédera à un constat détaillé de la situation.

Ce constat d'huissier revêt une importance capitale dans la mesure où il permettra de figer la situation à un moment donné et de disposer d'une preuve irréfutable tant de l'empiètement matériel sur la parcelle que de la fermeture du droit de passage mentionné dans l'acte authentique.

Cette démarche préventive s'avère indispensable avant toute action ultérieure, qu'elle soit amiable ou judiciaire.

La seconde phase de cette stratégie de constatation implique l'intervention d'un géomètre-expert dont le rôle sera déterminant pour la suite de la procédure. Toutefois, le Cabinet Zakine préconise une approche prudente et progressive.

Dans un premier temps, il est recommandé de mandater le géomètre-expert pour qu'il intervienne seul, de manière non contradictoire, afin d'obtenir un avis technique préliminaire sur l'existence et l'ampleur de l'empiètement.

Cette intervention unilatérale permet au client de s'assurer de la solidité de sa position avant d'engager des démarches plus formelles et potentiellement contentieuses.

II. La procédure de bornage comme pierre angulaire de l'action

Une fois la réalité de l'empiètement confirmée par cette première expertise, la démarche naturelle consiste à engager une procédure de bornage. Le bornage constitue en effet le moyen le plus fiable et le plus incontestable de déterminer avec précision les limites exactes de chaque propriété.

Cette opération technique et juridique se déroule normalement en deux temps selon les circonstances et la coopération des parties concernées.

Le bornage amiable contradictoire représente la première voie à explorer.

Dans ce cadre, le géomètre-expert convoque l'ensemble des propriétaires concernés afin de procéder à la délimitation des parcelles en présence de toutes les parties.

Cette démarche présente l'avantage considérable de permettre une résolution rapide et consensuelle du litige, tout en établissant des limites de propriété qui seront reconnues par tous.

Le procès-verbal de bornage amiable qui en résulte possède une force probante importante et permet d'éviter les lenteurs et les coûts d'une procédure judiciaire.

Cependant, l'expérience montre que les voisins qui ont construit sur le terrain d'autrui ou qui ont obstrué un droit de passage peuvent se montrer réticents à participer à un bornage amiable, conscients que cette opération risque de révéler officiellement leur violation des droits de propriété.

Dans cette hypothèse, le propriétaire lésé dispose du droit d'engager une procédure de bornage judiciaire.

Cette action en justice permet d'imposer la délimitation des parcelles même en l'absence de coopération des voisins.

Le tribunal désigne alors un expert judiciaire qui procédera aux opérations de bornage et dont les conclusions s'imposeront à toutes les parties.

III. Les solutions envisageables suite au bornage

Lorsque le bornage, qu'il soit amiable ou judiciaire, confirme de manière incontestable que des constructions ont été édifiées sur la parcelle du client, caractérisant ainsi une violation manifeste de son droit de propriété, plusieurs options s'offrent au propriétaire spolié.

Le choix entre ces différentes voies dépendra à la fois des souhaits du client et de l'attitude adoptée par les voisins contrevenants.

Sur le plan strictement juridique, le propriétaire dispose d'un droit absolu et incontestable d'obtenir la démolition des constructions réalisées sans son autorisation sur son terrain.

Ce droit trouve son fondement dans le caractère sacré de la propriété privée consacré par notre système juridique.

En saisissant le tribunal compétent, le client pourra obtenir une ordonnance de démolition qui contraindra les voisins à remettre les lieux dans leur état initial.

Cette solution, bien que radicale, constitue l'application pure et simple du droit de propriété et permet de restaurer intégralement les droits du propriétaire bafoués.

Néanmoins, le Cabinet Zakine privilégie toujours une approche pragmatique qui prend en compte les réalités humaines et économiques de chaque situation. Dans certains cas, une solution transactionnelle peut s'avérer préférable pour toutes les parties concernées.

Le client peut ainsi envisager de vendre aux voisins la portion de terrain sur laquelle ils ont construit, moyennant bien entendu une juste indemnisation qui tiendra compte non seulement de la valeur du terrain mais également du préjudice subi et de la violation initiale des droits de propriété.

Cette option suppose néanmoins d'entrer en négociation avec les voisins et d'évaluer leur capacité financière à acquérir la parcelle concernée.

L'accompagnement global du Cabinet Zakine

Le Cabinet Zakine se positionne comme un accompagnateur complet de ses clients dans la résolution de ce type de litiges complexes qui touchent aux droits fondamentaux de propriété.

Dans un premier temps, le cabinet privilégie systématiquement la recherche de solutions amiables qui permettent de résoudre les conflits dans un délai raisonnable et à moindre coût.

Cette phase de négociation nécessite une approche à la fois ferme sur les principes et souple sur les modalités, afin de parvenir à des accords équilibrés qui respectent les droits du client tout en tenant compte des réalités de terrain.

Cependant, l'expérience du Cabinet Zakine démontre que certains litiges ne peuvent trouver d'issue qu'à travers la voie judiciaire, notamment lorsque les voisins contrevenants refusent de reconnaître leurs torts ou manifestent une mauvaise volonté évidente.

Dans ces hypothèses, le cabinet accompagne ses clients dans l'engagement d'actions en justice visant à obtenir la reconnaissance de leurs droits de propriété et de leurs servitudes.

Ces procédures peuvent prendre différentes formes selon les circonstances : action en revendication de propriété, action en bornage judiciaire, action en démolition, ou encore action en reconnaissance d'une servitude de passage inscrite dans les actes authentiques.

Concernant spécifiquement la question de la servitude de passage qui a été obstruée, le Cabinet Zakine dispose d'une expertise particulière dans la défense de ces droits réels qui accompagnent la propriété.

Lorsqu'une servitude est expressément mentionnée dans un acte authentique de vente, comme c'est le cas pour le client concerné, elle s'impose aux nouveaux acquéreurs du fonds servant qui ne peuvent légalement en interdire l'exercice.

L'action en reconnaissance de servitude permettra de contraindre les voisins à rétablir le libre passage et, le cas échéant, à indemniser le propriétaire pour le préjudice causé par l'obstruction illégale de ce droit.

Conclusion et invitation à consulter

La situation vécue par ce client illustre malheureusement une problématique récurrente en matière de droit immobilier, particulièrement dans les zones périurbaines et rurales où les limites de propriété peuvent parfois prêter à confusion ou à contestation.

Elle démontre également l'importance cruciale de réagir rapidement et méthodiquement face à de telles atteintes aux droits de propriété, en s'appuyant sur l'expertise d'un professionnel du droit qui saura orchestrer les différentes étapes de la défense des intérêts du client.

L'approche du cabinet repose sur une méthodologie éprouvée qui associe la constitution d'un dossier probant incontestable, la recherche prioritaire de solutions amiables respectueuses des intérêts de toutes les parties, et le recours déterminé à la voie judiciaire lorsque celle-ci s'avère nécessaire pour faire respecter les droits fondamentaux de propriété.

Pour toute question relative à des problématiques similaires ou pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé dans la résolution de litiges immobiliers, n'hésitez pas à prendre contact avec le Cabinet Zakine qui saura analyser votre situation particulière et vous proposer la stratégie juridique la plus adaptée à la défense de vos intérêts.