Le secteur hôtelier ou immobilier de luxe connaît une dynamique particulière sur la Côte d'Azur et dans les stations de montagne prestigieuses comme Megève. L'acquisition d'établissements hôteliers ou la conversion de propriétés privées en hôtels-boutiques représentent des opérations juridiquement complexes qui nécessitent une expertise pointue en droit des sociétés, en droit immobilier et en droit de l'urbanisme.

Le Cabinet Zakine accompagne les investisseurs dans ces projets d'envergure, de la phase de négociation initiale jusqu'à l'exploitation effective de l'établissement.

L'acquisition d'hôtels existants avec leurs structures juridiques constitue une opération délicate qui diffère substantiellement d'une simple transaction immobilière.

Lorsqu'un établissement hôtelier est exploité à travers plusieurs entités juridiques, comme c'est fréquemment le cas avec une Société Civile Immobilière détenant les murs et une Société à Responsabilité Limitée gérant l'exploitation, notre cabinet intervient pour structurer l'opération de manière optimale.

Nous analysons les statuts de chaque société, nous examinons les pactes d'associés existants et nous vérifions l'absence de clauses d'agrément ou de préemption qui pourraient compliquer le transfert de propriété. Notre rôle consiste également à identifier la meilleure stratégie d'acquisition, qu'il s'agisse d'un rachat de parts sociales, d'un rachat d'actifs ou d'une combinaison des deux approches selon vos objectifs fiscaux et patrimoniaux.

La phase de due diligence représente un moment crucial dans tout processus d'acquisition hôtelière. Notre cabinet procède à une analyse exhaustive de tous les aspects juridiques de l'établissement visé.

Nous examinons minutieusement la situation juridique de l'immeuble, en vérifiant les titres de propriété, les éventuelles servitudes, les hypothèques inscrites et la conformité de toutes les constructions avec les autorisations d'urbanisme obtenues. Sur le plan de l'exploitation, nous analysons l'ensemble des contrats en cours, qu'il s'agisse des baux commerciaux, des contrats de travail du personnel, des contrats de fourniture, des contrats d'entretien ou des accords avec les centrales de réservation. Cette vérification approfondie permet d'identifier les engagements que vous reprendrez et les éventuelles responsabilités cachées qui pourraient affecter la rentabilité future de votre investissement.

L'examen des aspects réglementaires spécifiques à l'activité hôtelière constitue également une dimension essentielle de notre intervention. Nous vérifions que l'établissement dispose bien de toutes les autorisations nécessaires à son exploitation, notamment la licence d'exploitation hôtelière, les autorisations relatives à la restauration si l'hôtel dispose d'un restaurant, les agréments sanitaires et les conformités aux normes de sécurité incendie et d'accessibilité aux personnes handicapées.

Ces vérifications sont fondamentales car toute non-conformité découverte après l'acquisition pourrait entraîner des travaux de mise aux normes coûteux ou même une interruption temporaire de l'activité.

La conversion d'une villa en hôtel-boutique de luxe représente un projet passionnant mais juridiquement exigeant. Cette transformation ne se résume pas à des travaux d'aménagement mais implique un changement de destination du bâtiment qui doit être autorisé par les services d'urbanisme.

Notre cabinet vous accompagne dès la phase de recherche du bien immobilier en analysant sa faisabilité juridique. Nous vérifions que le Plan Local d'Urbanisme applicable au secteur autorise effectivement l'implantation d'un établissement hôtelier, car certaines zones résidentielles strictement protégées interdisent les activités commerciales.

Cette vérification préalable vous évite d'investir dans une propriété qui ne pourrait jamais être transformée selon votre projet.

Une fois le bien identifié, nous constituons l'ensemble des dossiers d'autorisation nécessaires à la transformation.

Le changement de destination d'une habitation en établissement recevant du public nécessite l'obtention d'un permis de construire même si aucune modification extérieure n'est envisagée. Nous préparons ce dossier en collaboration avec les architectes et les bureaux d'études techniques, en nous assurant que tous les documents requis sont fournis et que le projet respecte l'ensemble des contraintes réglementaires.

Dans les secteurs particulièrement protégés de la Côte d'Azur, comme le Cap d'Antibes ou certains quartiers de Saint-Tropez, nous gérons également les consultations obligatoires auprès de l'Architecte des Bâtiments de France qui veille à la préservation du patrimoine architectural.

L'obtention des autorisations d'exploitation hôtelière constitue une étape parallèle indispensable.

Nous vous guidons dans les démarches administratives auprès de la préfecture et de la mairie, nous constituons les dossiers de demande de licence et nous nous assurons que l'établissement répond à toutes les normes applicables aux établissements recevant du public.

Ces démarches incluent notamment la mise en conformité avec les règles de sécurité incendie, l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite et les normes d'hygiène spécifiques à l'hôtellerie et à la restauration si vous prévoyez d'offrir ce service.

Les projets d'extension d'établissements hôteliers existants soulèvent des problématiques juridiques spécifiques qui requièrent une expertise approfondie en droit de l'urbanisme. Lorsqu'un hôtel dispose d'un terrain suffisamment vaste pour accueillir de nouvelles chambres ou des aménagements complémentaires comme un spa ou une piscine, notre cabinet analyse d'abord les possibilités constructives offertes par le Plan Local d'Urbanisme. Nous déterminons l'emprise au sol maximale autorisée, la hauteur limite des constructions, les distances à respecter par rapport aux limites de propriété et les éventuelles obligations en matière d'espaces verts ou de stationnement.

La constitution du dossier de permis de construire pour ces extensions fait l'objet d'une attention particulière de notre part.

Nous coordonnons l'intervention des différents professionnels nécessaires, architectes, géomètres et bureaux d'études techniques, pour constituer un dossier complet et conforme.

Notre connaissance des pratiques des services d'urbanisme locaux nous permet d'anticiper les questions qui seront soulevées lors de l'instruction et de préparer les réponses appropriées. Nous assurons également le suivi de l'instruction administrative, nous répondons aux demandes de pièces complémentaires et nous intervenons en cas de difficulté ou d'avis défavorable.

Le Cabinet Zakine adopte une approche globale et coordonnée pour ce type de projet d'envergure.

Nous comprenons que l'acquisition et le développement d'actifs hôteliers mobilisent de nombreux intervenants et que la coordination entre les aspects juridiques, financiers, techniques et opérationnels est essentielle à la réussite du projet. C'est pourquoi nous travaillons en étroite collaboration avec vos conseillers financiers, vos experts-comptables, vos architectes et vos équipes opérationnelles pour garantir une cohérence d'ensemble.

Notre rôle consiste à sécuriser juridiquement chaque étape du processus tout en facilitant l'avancement du projet dans les délais souhaités.

Notre expérience des transactions hôtelières sur la Côte d'Azur et dans les stations alpines nous permet d'anticiper les difficultés spécifiques à ces territoires prisés. Que votre projet se situe à Saint-Tropez, à Megève, à Gstaad ou sur la Côte d'Azur, nous maîtrisons les particularités réglementaires locales et nous entretenons des relations de travail constructives avec les administrations compétentes.

Cette connaissance du terrain constitue un atout précieux pour optimiser vos chances d'obtenir les autorisations nécessaires et pour négocier efficacement avec les différentes parties prenantes.

Si vous envisagez l'acquisition d'établissements hôteliers existants ou la conversion de propriétés en hôtels-boutiques de luxe, le Cabinet Zakine se tient à votre disposition pour organiser une réunion afin de discuter en détail de l'étendue des services juridiques nécessaires et des honoraires correspondants.

Cette première rencontre nous permettra d'analyser votre projet dans sa globalité, d'identifier les points de vigilance particuliers et de vous proposer un accompagnement sur mesure adapté à vos objectifs et à votre calendrier. 

Vous pouvez fixer un rendez vous via le lien suivant : https://calendly.com/maitre-zakine

Nous sommes en mesure d'intervenir dès la phase de négociation préalable et de vous accompagner jusqu'à l'ouverture effective de votre établissement.

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Acquisition and Development of propertis and Hotel Properties: The Legal Expertise of Cabinet Zakine

The luxury hotel sector is experiencing particular momentum on the French Riviera and in prestigious mountain resorts such as Megève.

The acquisition of hotel establishments or the conversion of private properties into boutique hotels represent legally complex operations that require specialized expertise in corporate law, real estate law, and urban planning law.

Cabinet Zakine supports investors in these major projects, from the initial negotiation phase to the effective operation of the establishment.

The acquisition of existing hotels with their legal structures constitutes a delicate operation that differs substantially from a simple real estate transaction. When a hotel establishment is operated through several legal entities, as is frequently the case with a Civil Real Estate Company owning the property and a Limited Liability Company managing the operations, our firm intervenes to structure the operation optimally.

We analyze the bylaws of each company, we examine existing shareholders' agreements, and we verify the absence of approval or preemption clauses that could complicate the transfer of ownership. Our role also consists of identifying the best acquisition strategy, whether it involves a purchase of shares, an asset purchase, or a combination of both approaches according to your tax and estate planning objectives.

The due diligence phase represents a crucial moment in any hotel acquisition process.

Our firm conducts an exhaustive analysis of all legal aspects of the targeted establishment. We meticulously examine the legal situation of the property, verifying ownership titles, any easements, registered mortgages, and the compliance of all constructions with obtained urban planning authorizations. Regarding operations, we analyze all ongoing contracts, whether commercial leases, employment contracts for staff, supply contracts, maintenance contracts, or agreements with booking platforms.

This thorough verification allows us to identify the commitments you will assume and any hidden liabilities that could affect the future profitability of your investment.

The examination of regulatory aspects specific to hotel activity also constitutes an essential dimension of our intervention. We verify that the establishment indeed has all the necessary authorizations for its operation, including the hotel operating license, authorizations related to catering if the hotel has a restaurant, sanitary approvals, and compliance with fire safety standards and accessibility for disabled persons.

These verifications are fundamental because any non-compliance discovered after acquisition could result in costly compliance work or even temporary suspension of activity.

The conversion of a villa into a luxury boutique hotel represents an exciting but legally demanding project.

This transformation is not limited to renovation work but involves a change in the building's designation that must be authorized by urban planning services. Our firm accompanies you from the property search phase by analyzing its legal feasibility. We verify that the Local Urban Plan applicable to the area actually authorizes the establishment of a hotel, as certain strictly protected residential zones prohibit commercial activities.

This preliminary verification prevents you from investing in a property that could never be transformed according to your project.

Once the property is identified, we prepare all the authorization files necessary for the transformation.

The change of designation from a dwelling to an establishment receiving the public requires obtaining a building permit even if no external modifications are planned. We prepare this file in collaboration with architects and technical design offices, ensuring that all required documents are provided and that the project complies with all regulatory constraints. In particularly protected areas of the French Riviera, such as Cap d'Antibes or certain neighborhoods of Saint-Tropez, we also manage mandatory consultations with the Architect of Historic Buildings who ensures the preservation of architectural heritage.

Obtaining hotel operating authorizations constitutes an indispensable parallel step.

We guide you through administrative procedures with the prefecture and the town hall, we prepare license application files, and we ensure that the establishment meets all standards applicable to establishments receiving the public.

These procedures include compliance with fire safety rules, accessibility for people with reduced mobility, and hygiene standards specific to hospitality and catering if you plan to offer this service.

Extension projects for existing hotel establishments raise specific legal issues that require in-depth expertise in urban planning law.

When a hotel has sufficiently vast land to accommodate new rooms or complementary facilities such as a spa or swimming pool, our firm first analyzes the construction possibilities offered by the Local Urban Plan.

We determine the maximum authorized ground coverage, the height limit of constructions, the distances to be respected from property boundaries, and any obligations regarding green spaces or parking.

The preparation of the building permit application for these extensions receives particular attention from us. We coordinate the intervention of various necessary professionals, architects, surveyors, and technical design offices, to prepare a complete and compliant file.

Our knowledge of local urban planning services' practices allows us to anticipate questions that will be raised during processing and to prepare appropriate responses. We also ensure the monitoring of administrative processing, we respond to requests for additional documents, and we intervene in case of difficulty or unfavorable opinion.

Cabinet Zakine adopts a comprehensive and coordinated approach for this type of major project. We understand that the acquisition and development of hotel assets mobilize numerous stakeholders and that coordination between legal, financial, technical, and operational aspects is essential to the project's success. This is why we work closely with your financial advisors, your accountants, your architects, and your operational teams to ensure overall consistency. Our role consists of legally securing each stage of the process while facilitating project progress within desired timeframes.

Our experience with hotel transactions on the French Riviera and in Alpine resorts allows us to anticipate difficulties specific to these sought-after territories. Whether your project is located in Saint-Tropez, Megève, Gstaad, or on the French Riviera, we master local regulatory particularities and we maintain constructive working relationships with competent administrations.

This local knowledge constitutes a valuable asset for optimizing your chances of obtaining necessary authorizations and for negotiating effectively with various stakeholders.

If you are considering the acquisition of existing hotel establishments or the conversion of properties into luxury boutique hotels, Cabinet Zakine is available to organize a meeting to discuss in detail the scope of necessary legal services and corresponding fees.

This initial meeting will allow us to analyze your project in its entirety, identify particular points of vigilance, and propose customized support adapted to your objectives and schedule. We are able to intervene from the preliminary negotiation phase and support you until the effective opening of your establishment.

You can fix a meeting with this link : https://calendly.com/maitre-zakine