Copropriété : responsabilité du syndicat pour les infiltrations d’une partie commune à jouissance exclusive
Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 septembre 2026 (n° 24-20.973, publié au bulletin) rappelle qu'une clause de règlement de copropriété mettant l'entretien d'une partie commune à jouissance exclusive à la charge d'un copropriétaire ne peut pas exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit en cas de défaut d'entretien.
Les faits
Un commerçant loue un local commercial situé sous une toiture-terrasse, partie commune de la copropriété affectée à l'usage exclusif du lot du premier étage. Le règlement de copropriété prévoit que l'entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif sont à la charge des propriétaires concernés.
Le locataire se plaint de divers désordres causés par des infiltrations d'eau provenant de cette toiture-terrasse. L'assemblée générale des copropriétaires décide en 2015 la réfection totale du complexe d'étanchéité, travaux réalisés en 2017. Le locataire assigne le syndicat des copropriétaires et son assureur en indemnisation de ses préjudices.
La décision de la Cour d'appel de Lyon
La Cour d'appel de Lyon rejette la demande du locataire dirigée contre le syndicat des copropriétaires. Elle retient que le sinistre a pour origine la défectuosité du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse, partie commune à jouissance exclusive, et que la clause du règlement de copropriété mettant l'entretien de cette partie à la charge du propriétaire du lot exclut, selon elle, la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
La position de la Cour de cassation
La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle qu'en application de l'article 14, de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de ses actions récursoires.
Il en résulte que si une clause du règlement de copropriété peut valablement mettre à la charge du copropriétaire bénéficiaire d'une jouissance exclusive une obligation d'entretien de la partie commune concernée, cette clause ne peut pas avoir pour effet d'exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit envers les copropriétaires ou les tiers. Le syndicat reste donc responsable des dommages causés par le défaut d'entretien, quitte à exercer ensuite une action récursoire contre le copropriétaire défaillant.
En statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé ce texte d'ordre public.
Ce qu'il faut en retenir
Cet arrêt confirme que le caractère d'ordre public de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés par les parties communes ne peut jamais être écarté par une clause du règlement de copropriété. Une telle clause ne joue qu'entre le syndicat et le copropriétaire concerné, dans le cadre d'une action récursoire, mais n'a aucun effet sur les droits des tiers ou des autres copropriétaires victimes d'un dommage.
Pour les locataires ou copropriétaires subissant un dommage lié à une partie commune à jouissance exclusive, cela signifie qu'ils peuvent toujours agir directement contre le syndicat des copropriétaires et son assureur, indépendamment de la répartition contractuelle de l'entretien. Pour les syndics, il est utile de rappeler que de telles clauses ne dispensent pas d'assurer un suivi effectif de l'entretien de ces parties communes, le syndicat restant en première ligne en cas de sinistre.
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