Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 15 octobre 2026 (n° 25-11.964, publié au bulletin) précise que, lorsque le local commercial appartient à plusieurs propriétaires indivis, le locataire qui souhaite céder son bail pour partir à la retraite doit signifier son projet à chacun d'eux, faute de quoi le délai de deux mois pour s'y opposer ne court pas.

Les faits

Une société exploitant un pressing loue des locaux commerciaux appartenant en indivision à trois bailleurs : deux personnes physiques et une société civile immobilière. En juin 2021, la locataire fait signifier par huissier à l'une des indivisaires, « agissant en son nom personnel et au nom de ses coindivisaires », son intention de céder son bail à une autre société, sur le fondement de l'article L. 145-51 du code de commerce, qui permet cette cession lorsque le locataire fait valoir ses droits à la retraite ou bénéficie d'une pension d'invalidité.

Ce texte prévoit que le bailleur dispose d'un délai de deux mois pour exercer sa priorité de rachat ou saisir le tribunal. À défaut, son accord est réputé acquis.

En avril 2022, soit bien plus de deux mois plus tard, les bailleurs assignent la locataire et la société cessionnaire afin de voir constater l'inopposabilité de la cession, prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion.

La décision de la Cour d'appel de Paris

La Cour d'appel de Paris déclare les demandes des bailleurs irrecevables comme prescrites. Elle constate l'absence de tout mandat de représentation entre les indivisaires, mais retient que la locataire avait légitimement pu croire que l'indivisaire destinataire de la signification disposait d'un pouvoir de représentation générale de ses coindivisaires dans les relations avec le locataire. La signification lui ayant été faite, elle aurait donc fait courir le délai de deux mois à l'égard de tous les bailleurs.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation censure cette analyse. Elle rappelle d'abord que, selon l'article 815-3 du code civil, la conclusion et le renouvellement des baux commerciaux ne peuvent pas être décidés par un seul indivisaire, et qu'un mandat tacite de gestion ne couvre pas ces actes.

Elle en déduit que, lorsque le bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, le délai de deux mois imparti au bailleur pour s'opposer à la cession ne peut courir à l'égard des indivisaires que par la signification du projet de cession à chacun d'entre eux, sauf mandat spécial donné par les indivisaires à l'un d'entre eux pour recevoir cette signification.

En l'espèce, la Cour d'appel avait constaté que la locataire connaissait les trois indivisaires bailleurs et qu'elle n'avait signifié son projet de cession qu'à l'une d'entre eux, qui n'avait reçu mandat de personne. Elle ne pouvait donc pas, sans méconnaître ses propres constatations, retenir que la signification avait fait courir le délai à l'égard de tous. L'affaire est renvoyée devant la Cour d'appel de Paris, autrement composée.

Ce qu'il faut en retenir

Cet arrêt écarte l'idée selon laquelle un locataire pourrait se prévaloir de sa croyance légitime dans le pouvoir de représentation d'un indivisaire pour valider une signification adressée à un seul des bailleurs. Tant que chaque indivisaire n'a pas été destinataire de la signification, ou qu'un mandat spécial n'a pas été donné pour la recevoir, le délai de deux mois ne court pas et les bailleurs restent recevables à contester la cession.

Pour les locataires envisageant une cession de bail dans le cadre d'un départ à la retraite, il est donc indispensable d'identifier tous les propriétaires du local et de leur signifier individuellement le projet de cession. Pour les bailleurs indivis, cet arrêt rappelle l'intérêt de vérifier la régularité des significations reçues, et d'agir sans attendre lorsqu'une cession leur paraît irrégulière.

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