Clause d'exclusion de garantie des vices cachés

Tout vendeur est par principe tenu de la garantie des vices cachés : "Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus" (Code civil, article 1641).

Le législateur a prévu également la possibilité d'exclure contractuellement cette garantie des vices cachés. Dans ce cas, le vendeur n'est pas tenu de garantir les vices cachés qu'il ignore lui-même : "Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie" (Code civil, article 1643).

La clause d'exclusion ne joue que si le vendeur ne connaissait pas les vices. Elle joue au profit du vendeur non-professionnel de bonne foi :

"ayant constaté que l'expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d'un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu'il était dû à des travaux exécutés avant l'acquisition de l'immeuble par les vendeurs et qu'il n'était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d'embellissement dans la salle de bains et d'enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique et que leur mauvaise foi n'était pas démontrée par les acquéreurs" (Cour de cassation, 5 juillet 2018, n°17-18.279).

En revanche, le vendeur professionnel est réputé connaître les vices affectant l'immeuble et la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut jouer à son profit (Cour de cassation, 15 juin 2022, n°21-21.143).

 

Servitudes apparentes et non-déclarées

Outre la garantie des vices cachés, le vendeur est tenu de la garantie d'éviction (Code civil, article 1626). Cette garantie peut être aménagée ou exclue contractuellement (Code civil, article 1627), sauf pour ce qui résulte du fait personnel du vendeur (Code civil, article 1628).

Des dispositions spécifiques sont prévues concernant les servitudes. Si le bien vendu est grevé d'une servitude qui n'a été ni déclarée à l'acte, ni apparente, et qui sont importantes, le vendeur peut être sanctionné par la résiliation du contrat ou des dommages et intérêts (Code civil, article 1638).  L'importance de la servitude ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l'ndemnisation du préjudice pouvant résulter pour l'acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente (Cour de cassation, 6 juillet 2023, n°22-13.179).

Selon la jurisprudence, "Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d'éviction, est une application du principe général posé par l'article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l'obligation légale est d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente" (Cour de cassation, 6 juillet 2023, n°22-13.179).

Il est donc bien question en matière de servitudes de la garantie d'évicition et non de la garantie des vices cachés. Une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l'article 1638 du Code civil (Cour de cassation, 27 février 2013, n°11-28.783).

 

Application des clauses d'exclusion de vice cachés aux servitudes

Le Code civil distingue entre la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction, cette dernière concernant les servitudes en particulier. En outre, la garantie des vices cachés ne s'applique pas aux servitudes occultes. 

Pour autant, ces deux garanties peuvent être contractuellement aménagées. Comment interpréter les clauses ? Faut-il en faire une lecture extensive ?

La Cour de cassation tranche en faveur de la protection de l'acquéreur. Elle considère qu'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, qui concerne l'état de l'immeuble, ne peut être appliquée pour exclure la garantie des servitudes occultes faute de mention expresse en ce sens dans la clause :

"9. Il s'ensuit qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.

10. Pour rejeter l'action en garantie des charges non déclarées exercée par l'acquéreure contre les vendeurs, l'arrêt, relevant que l'expert judiciaire a mis en évidence la présence sous l'immeuble acquis d'un réseau d'évacuation d'eaux usées/eaux vannes non connu des vendeurs, retient que l'acte de vente du 4 juillet 2017 comporte une clause stipulant, au titre de l'état du bien, que l'acquéreur prendra celui-ci dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

11. En statuant ainsi, alors que cette clause, propre à l'état du bien, n'excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, la cour d'appel a violé le texte susvisé." (Cour de cassation, 13 février 2025, n° 23-17.636).

 

Conseils pratiques

L'acte de vente doit être clairement rédigé pour exclure à la fois la garantie des vices cachés et celle des servitudes occultes, si tel est le souhait des parties. 

L'interprétation des actes de vente, pour déterminer si un recours est possible, doit également nécessairement tenir compte de la rédaction de chaque clause, pour déterminer quelle garantie est appliquable et quelle garantie a été exclue.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières ;
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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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