Droit de préférence en cas de vente du local à usage commercial ou artisanal

Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il doit informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée et elle vaut offre de vente au profit du locataire. Le locataire dispose alors d'un mois pour se prononcer (Code de commerce, article L145-46-1).

 

Locaux exclus du droit de préférence du locataire commercial

Ainsi, en particulier, sont exclus de ce dispositif les locaux industriels (Cour de cassation, 29 juin 2023, n°22-16.034).

En l'état de la jurisprudence, les bureaux sont susceptible de se voir appliquer le droit de préférence dès lors que l'activité exercée est commerciale, ce qui nécessite une appréciation au cas par cas (Cour d'appel de Paris, 1 décembre 2021, n°20/00194 ; Cour d'appel de Rennes, 11 janvier 2022, n°20/01661).

 

L'acquéreur évincé peut-il agir en nullité de la vente si le droit de préférence a été exercé en dehors des hypothèses prévues par l'article L145-46-1 du Code de commerce ?

Selon la Cour de cassation, "l'acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n'était pas titulaire" (Cour de cassation, 30 janvier 2025, n° 23-12.495).

Contrairement à ce qu'a jugé la Cour d'appel, il n'est pas nécessaire que le propriétaire vendeur et bailleur exerce l'action en nullité. Il était ici question de bureaux pour lesquels le droit de préférence n'était potentiellement pas applicable.

 

En matière de droit de préférence, l'excès de prudence peut se retourner contre le vendeur

L'arrêt doit conduire à apprécier avec précision le champ d'application du droit de préférence, avant d'adresser une notification au locataire. Si le droit de préemption n'est pas applicable, le risque d'une action en nullité de la vente subsiste. 

Pour se prémunir, les rédacteurs de baux peuvent être tentés de prévoir une clause de renonciation au droit de préférence. Cependant, celle-ci n'a aucune valeur s'agissant d'une disposition d'ordre public (Cour de cassation, 28 juin 2018, n°17-14.605, Publié au bulletin).

Pour éviter une action en nullité du locataire dont le droit de préférence aurait été violé ou de l'acquéreur évincé par l'exercice d'un droit de préférence qui n'était pas applicable, seule une analyse circonstanciée du bail et de la situation du locataire peut permettre de réduire les risques.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières ;
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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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