Finissons-en avec l'hémorragie financière !

Vous êtes propriétaire, bailleur, et vous vous demandez comment fonctionne la procédure d'expulsion du locataire ? 

Je suis avocat à Montpellier, et je sais parfaitement que votre problème n'est pas seulement juridique, il est personnel.

La crise n'aidant pas, chaque mois un peu plus, vous voyez votre investissement se transformer en un stress chronique entre le squatte (cf. Comment déloger un squatteur ?), le préfet qui refuse d'expulser, (cf.Expulsion bloquée par l'Etat) et les impayés...

 

Mais, vous n'êtes pas un banquier, et pourtant, chaque impayé est comme une balle dans le pied de votre budget surtout si vous avez un prêt en cours. L'urgence est réelle.

C'est une trahison de confiance que la loi, heureusement, nous permet de réparer. Mon objectif est de tout mettre en oeuvre pour vous faire retrouver la sérénité financière.

 

1️⃣ Agir vite et bien - Que faire 1er mois loyer impayé ?

Agir vite, c'est la seule règle d'or. Chaque jour perdu, c'est de l'argent et du temps que vous ne reverrez jamais.

La première réaction légale est une Mise en Demeure formelle (par LRAR) de relance du loyer impayé.

C'est l'acte qui sonne le début des hostilités et qui prouve, devant un Juge, votre bonne foi. N'attendez pas l'accumulation, car si la dette devient trop lourde, même la meilleure des procédures ne vous garantira pas le remboursement total.

 

2️⃣ Le Commandement de Payer – Déclencher la clause résolutoire : Délais, coûts, et effet

 

Votre bail contient une clause résolutoire. C'est l'arme de défense de votre contrat.

 

Notre stratégie est simple : armer cette clause qui laisse 6 semaines à votre locataire pour payer sa dette locative.

 

Je travaille en étroite collaboration avec un Commissaire de justice (ex-huissier) qui va signifier un Commandement de Payer. Cet acte est un ultimatum sans appel, qui déclenche officiellement la période légale de non-retour pour votre locataire. C'est le point de départ de la résiliation du bail d'habitation et le recouvrement de la dette locative.

Le coût varie suivant le montant de la dette :

Montant de la créance (somme due)

Tarif du Commandement de Payer (TVA incluse)

Inférieur ou égal à 128 €

15,47 €

Supérieur à 128 € et jusqu'à 1 280 €

30,95 €

Supérieur à 1 280 €

61,90 €

+frais de déplacement

 

3️⃣ La procédure judiciaire accélérée (Le Référé)

Seul le Juge des contentieux de la protection est compétent pour ordonner l'expulsion d'un locataire.

Notre priorité absolue est donc de le saisir en urgence, et d'obtenir une Ordonnance de référé, une décision accélérée . Nous visons deux choses, dans cet ordre :

  • La Résiliation du bail et l'expulsion

  • La Condamnation du locataire au remboursement de la dette.

 

⚠️  Quand j'ai commencé la profession, l'on m'a toujours dit : Ne Sous-Estimez pas la défense du Locataire

 

C'est une procédure technique, et pour être honnête, même avec un dossier parfait, il faut anticiper les trous de la raquette judiciaire. Nous devons nous préparer à la défense du locataire, car il dispose de nombreux leviers pour retarder la procédure.

Mais à réception du commandement d'avoir à quitter les lieux, le locataire a deux mois pour partir. A défaut, il s'expose à une sanction pénale pour maintien illégal dans le logement : 7 500 euros d'amende.

 

4️⃣ Pourquoi l'avocat est nécessaire en matière d'expulsion ?

En matière de baux d'habitation, le litige est soumis à la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, ainsi qu'aux règles du Code civil.

Une connaissance parfaite de ces textes est donc essentielle pour le succès de votre procédure.

En référé, nous devons maîtriser toutes les attentes du Juge. Une procédure d'expulsion doit suivre un protocole légal précis. Si vous le faites seul, la moindre erreur vous expose à une expulsion illégale (cf. Mon propriétaire veut m'expulser sans huissier? ) qui vous mettrait en grandes difficultés.

 

Vous souhaitez agir ? 

Une consultation juridique personnalisée est essentielle pour orienter votre dossier de manière stratégique, anticiper les arguments de la défense et maximiser vos chances de succès.

 

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                                                         Maître Jérémie OUSTRIC

                                                                 Avocat à la Cour

                                                          Montpellier & sa Région

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