Je suis avocat en droit immobilier et je reçois régulièrement dans mon cabinet des clients désemparés qui viennent de découvrir que leur voisin a empiété sur leur terrain. Qu'il s'agisse d'une clôture mal positionnée, d'un mur de soutènement qui dépasse la limite séparative, d'une construction qui mord sur le fonds voisin ou encore de plantations qui ont envahi la propriété adjacente, l'empiètement constitue une atteinte grave au droit de propriété. Face à cette situation, mes clients me posent toujours les mêmes questions : que faire ? Comment réagir ? Quels sont mes droits ? Voici les neuf conseils que je leur donne systématiquement pour les guider dans cette épreuve.

Premier conseil : vérifiez vos titres de propriété et consultez le cadastre

Avant toute démarche, je demande à mon client de rassembler l'ensemble des documents relatifs à sa propriété. L'acte authentique d'acquisition, les plans annexés, les éventuels procès-verbaux de bornage antérieurs et le relevé cadastral constituent le socle documentaire indispensable. Le cadastre, bien qu'il n'ait qu'une valeur fiscale et non juridique, permet d'obtenir une première indication sur les limites de propriété. Toutefois, je mets toujours en garde mes clients : le cadastre ne fait pas foi en matière de délimitation foncière. Seul un bornage contradictoire ou judiciaire établit de manière certaine les limites entre deux fonds. C'est pourquoi cette première étape de vérification documentaire doit être complétée par l'intervention d'un professionnel.

Deuxième conseil : faites constater l'empiètement par un géomètre-expert

Le recours à un géomètre-expert est une étape cruciale que je recommande systématiquement. Ce professionnel assermenté dispose des compétences techniques pour déterminer avec précision les limites de propriété et mesurer l'étendue exacte de l'empiètement. Le géomètre procède à un relevé topographique, analyse les titres de propriété des deux parties et établit un procès-verbal de constat qui pourra servir de preuve devant les tribunaux. J'insiste auprès de mes clients sur l'importance de choisir un géomètre-expert inscrit à l'Ordre, car son rapport aura une force probante considérable en cas de contentieux. Le coût de cette intervention, généralement compris entre quelques centaines et quelques milliers d'euros selon la complexité du dossier, constitue un investissement indispensable pour sécuriser la procédure ultérieure.

Troisième conseil : privilégiez dans un premier temps la résolution amiable

Malgré la légitimité de l'indignation ressentie par mon client, je lui conseille toujours de tenter une approche amiable avant d'engager une procédure judiciaire. L'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception au voisin, exposant de manière factuelle et courtoise la situation et sollicitant une régularisation, constitue souvent un premier pas vers la résolution du conflit. Cette démarche présente plusieurs avantages : elle permet parfois de découvrir que l'empiètement résulte d'une erreur de bonne foi, elle ouvre la voie à une négociation et elle démontre au juge, en cas de contentieux ultérieur, la volonté de conciliation du propriétaire lésé. La médiation ou la conciliation peuvent également être envisagées. Ces modes alternatifs de règlement des différends permettent souvent d'aboutir à des solutions créatives que le juge ne pourrait pas imposer, comme un échange de parcelles ou le versement d'une indemnité en contrepartie du maintien de l'empiètement.

Quatrième conseil : constituez un dossier de preuves solide et exhaustif

La charge de la preuve incombe au demandeur en justice. Je recommande donc à mes clients de constituer un dossier probatoire complet avant toute action. Ce dossier doit comprendre des photographies datées de l'empiètement prises sous différents angles, le rapport du géomètre-expert, les échanges de correspondance avec le voisin, les témoignages écrits d'anciens propriétaires ou de voisins qui peuvent attester de l'état antérieur des lieux, et tout autre document pertinent. Un constat d'huissier peut également s'avérer utile pour figer de manière incontestable l'existence et l'étendue de l'empiètement à une date donnée. Plus le dossier sera étayé, plus les chances de succès devant le tribunal seront élevées.

Cinquième conseil : comprenez le régime juridique protecteur de l'empiètement

J'explique toujours à mes clients le cadre juridique applicable à l'empiètement, car il leur est particulièrement favorable. L'article 545 du Code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. La jurisprudence a consacré un principe absolu : le propriétaire victime d'un empiètement, aussi minime soit-il, peut exiger la démolition de l'ouvrage empiétant. La Cour de cassation a rappelé à de nombreuses reprises que cette règle s'applique même lorsque l'empiètement est de quelques centimètres, que sa suppression entraînerait des frais disproportionnés ou que le constructeur était de bonne foi. Cette intransigeance jurisprudentielle constitue une arme puissante au service du propriétaire lésé et place généralement l'auteur de l'empiètement dans une position de faiblesse lors des négociations.

Sixième conseil : agissez rapidement pour éviter la prescription acquisitive

Le temps joue contre le propriétaire victime d'un empiètement. En effet, l'auteur de l'empiètement peut, sous certaines conditions, acquérir la propriété de la parcelle empiétée par le mécanisme de la prescription acquisitive, également appelée usucapion. En droit français, une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant trente ans permet d'acquérir la propriété d'un bien immobilier. Ce délai est réduit à dix ans lorsque le possesseur est de bonne foi et dispose d'un juste titre. J'alerte donc systématiquement mes clients sur l'urgence d'agir : plus l'empiètement perdure, plus le risque de voir l'adversaire invoquer la prescription augmente. Une mise en demeure interruptive de prescription, suivie le cas échéant d'une action en justice, permet de sécuriser les droits du propriétaire.

Septième conseil : ne vous faites jamais justice vous-même

Face à un empiètement flagrant, la tentation peut être grande pour mon client de prendre les choses en main et de procéder lui-même à la destruction de l'ouvrage litigieux ou au déplacement de la clôture. Je le mets fermement en garde contre cette voie de fait. Se faire justice soi-même constitue une infraction pénale et expose son auteur à des poursuites pour dégradation de bien d'autrui, voire à des actions en responsabilité civile. De surcroît, une telle attitude affaiblirait considérablement la position de mon client dans le contentieux civil, le juge pouvant y voir un comportement fautif susceptible de réduire ses prétentions indemnitaires. La patience et le recours aux voies de droit, bien que plus longs, demeurent les seules solutions acceptables.

Huitième conseil : évaluez précisément les enjeux financiers du litige

Avant d'engager une procédure judiciaire, j'invite mes clients à procéder à une analyse coût-bénéfice rigoureuse. Les frais d'avocat, de géomètre, d'huissier et les dépens peuvent rapidement s'accumuler. Il convient de mettre ces coûts en perspective avec la valeur de la surface empiétée, le préjudice de jouissance subi et les dommages et intérêts envisageables. Dans certains cas, notamment lorsque l'empiètement est minime et que les relations de voisinage méritent d'être préservées, une transaction amiable prévoyant le versement d'une indemnité ou la cession de la parcelle concernée peut s'avérer plus avantageuse qu'un procès long et coûteux. J'aide mes clients à prendre une décision éclairée en leur présentant les différents scénarios possibles et leurs implications financières respectives.

Neuvième conseil : engagez une action en justice si le règlement amiable échoue

Lorsque toutes les tentatives de règlement amiable ont échoué, l'action en justice devient nécessaire. Selon la valeur du litige, le tribunal compétent sera le tribunal judiciaire. L'action principale sera généralement une action en revendication de propriété doublée d'une demande de démolition de l'ouvrage empiétant et d'une demande de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Le propriétaire peut également solliciter une astreinte, c'est-à-dire une somme d'argent que le défendeur devra payer par jour de retard dans l'exécution de la décision, afin d'inciter au respect rapide du jugement. En cas d'urgence ou de trouble manifestement illicite, une procédure de référé peut permettre d'obtenir des mesures conservatoires rapides. J'accompagne mes clients tout au long de cette procédure, de la rédaction de l'assignation jusqu'à l'exécution de la décision, en passant par les audiences de mise en état et les plaidoiries.

Conclusion

L'empiètement sur la propriété d'autrui constitue une atteinte caractérisée au droit de propriété, droit fondamental protégé tant par le Code civil que par la Convention européenne des droits de l'homme. Le propriétaire victime dispose d'un arsenal juridique puissant pour faire valoir ses droits et obtenir la cessation de l'empiètement ainsi que la réparation de son préjudice. Toutefois, la résolution de ce type de litige requiert méthode, rigueur et patience. En suivant ces neuf conseils et en vous faisant accompagner par un avocat spécialisé en droit immobilier, vous maximiserez vos chances d'obtenir gain de cause tout en préservant autant que possible vos relations de voisinage. N'hésitez pas à consulter un professionnel dès les premiers signes d'empiètement : une intervention précoce est toujours préférable à une action tardive.

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I AM A LAWYER: 9 PIECES OF ADVICE I GIVE TO MY CLIENT SUFFERING FROM A NEIGHBOUR'S ENCROACHMENT ON THEIR PROPERTY

I am a real estate lawyer, and I regularly receive distraught clients in my office who have just discovered that their neighbour has encroached upon their land. Whether it involves a poorly positioned fence, a retaining wall that extends beyond the boundary line, a construction that intrudes onto the neighbouring property, or plantings that have invaded the adjacent land, encroachment constitutes a serious violation of property rights. Faced with this situation, my clients always ask the same questions: what should I do? How should I respond? What are my rights? Here are the nine pieces of advice I systematically give them to guide them through this ordeal.

First piece of advice: verify your property deeds and consult the land registry

Before taking any steps, I ask my client to gather all documents relating to their property. The authentic deed of acquisition, attached plans, any previous boundary survey reports, and the cadastral record constitute the essential documentary foundation. The land registry, although it only has fiscal and not legal value, provides an initial indication of property boundaries. However, I always warn my clients: the cadastre is not authoritative in matters of land delimitation. Only a contradictory or judicial boundary survey definitively establishes the limits between two properties. This is why this first step of documentary verification must be complemented by the intervention of a professional.

Second piece of advice: have the encroachment documented by a licensed surveyor

Using a licensed surveyor is a crucial step that I systematically recommend. This sworn professional has the technical expertise to precisely determine property boundaries and measure the exact extent of the encroachment. The surveyor conducts a topographical survey, analyses the property deeds of both parties, and prepares an official report that can serve as evidence before the courts. I emphasise to my clients the importance of choosing a surveyor registered with the professional body, as their report will carry considerable evidentiary weight in the event of litigation. The cost of this intervention, generally ranging from a few hundred to several thousand euros depending on the complexity of the case, constitutes an essential investment to secure any subsequent proceedings.

Third piece of advice: prioritise amicable resolution initially

Despite the legitimacy of my client's indignation, I always advise them to attempt an amicable approach before initiating legal proceedings. Sending a recorded delivery letter to the neighbour, factually and courteously setting out the situation and requesting rectification, often constitutes a first step towards resolving the conflict. This approach has several advantages: it sometimes reveals that the encroachment resulted from a good faith error, it opens the door to negotiation, and it demonstrates to the judge, in the event of subsequent litigation, the injured owner's willingness to conciliate. Mediation or conciliation may also be considered. These alternative dispute resolution methods often achieve creative solutions that a judge could not impose, such as an exchange of parcels or the payment of compensation in exchange for maintaining the encroachment.

Fourth piece of advice: build a solid and comprehensive evidence file

The burden of proof lies with the claimant in court. I therefore recommend that my clients compile a complete evidence file before taking any action. This file should include dated photographs of the encroachment taken from different angles, the surveyor's report, correspondence exchanges with the neighbour, written testimony from former owners or neighbours who can attest to the previous state of the premises, and any other relevant documents. A bailiff's report can also prove useful to indisputably establish the existence and extent of the encroachment at a given date. The more substantiated the file, the higher the chances of success before the court.

Fifth piece of advice: understand the protective legal regime governing encroachment

I always explain to my clients the legal framework applicable to encroachment, as it is particularly favourable to them. Article 545 of the French Civil Code provides that no one may be compelled to cede their property, except for reasons of public utility and upon fair and prior compensation. Case law has established an absolute principle: the owner victim of an encroachment, however minimal, may demand the demolition of the encroaching structure. The Court of Cassation has repeatedly recalled that this rule applies even when the encroachment is only a few centimetres, when its removal would entail disproportionate costs, or when the builder acted in good faith. This jurisprudential intransigence constitutes a powerful weapon for the injured property owner and generally places the author of the encroachment in a weak position during negotiations.

Sixth piece of advice: act quickly to avoid acquisitive prescription

Time works against the property owner suffering from encroachment. Indeed, the author of the encroachment may, under certain conditions, acquire ownership of the encroached parcel through the mechanism of acquisitive prescription, also known as adverse possession. Under French law, continuous, peaceful, public, unequivocal possession as owner for thirty years enables acquisition of ownership of immovable property. This period is reduced to ten years when the possessor is in good faith and holds a just title. I therefore systematically alert my clients to the urgency of acting: the longer the encroachment persists, the greater the risk of the opponent invoking prescription. A formal notice interrupting prescription, followed if necessary by legal action, secures the owner's rights.

Seventh piece of advice: never take the law into your own hands

Faced with blatant encroachment, my client may be tempted to take matters into their own hands and proceed themselves to destroy the disputed structure or move the fence. I firmly warn them against such self-help. Taking the law into one's own hands constitutes a criminal offence and exposes the perpetrator to prosecution for damage to another's property, or even civil liability claims. Furthermore, such behaviour would considerably weaken my client's position in civil proceedings, as the judge might view it as wrongful conduct likely to reduce their compensation claims. Patience and recourse to legal remedies, although longer, remain the only acceptable solutions.

Eighth piece of advice: accurately assess the financial stakes of the dispute

Before initiating legal proceedings, I invite my clients to conduct a rigorous cost-benefit analysis. Legal fees, surveyor costs, bailiff fees, and court costs can quickly accumulate. These costs should be put into perspective against the value of the encroached surface area, the loss of enjoyment suffered, and the damages and interest that may be obtained. In certain cases, particularly when the encroachment is minimal and neighbourly relations deserve to be preserved, an amicable settlement providing for the payment of compensation or the sale of the parcel concerned may prove more advantageous than lengthy and costly litigation. I help my clients make an informed decision by presenting them with the different possible scenarios and their respective financial implications.

Ninth piece of advice: initiate legal proceedings if amicable settlement fails

When all attempts at amicable settlement have failed, legal action becomes necessary. Depending on the value of the dispute, the competent court will be the judicial court. The main action will generally be an action for recovery of property combined with a request for demolition of the encroaching structure and a claim for damages for the harm suffered. The owner may also request a penalty payment, that is to say a sum of money that the defendant must pay for each day of delay in executing the decision, to encourage prompt compliance with the judgment. In urgent cases or where there is manifestly unlawful interference, summary proceedings can provide rapid interim measures. I support my clients throughout these proceedings, from drafting the summons to executing the decision, including case management hearings and oral arguments.

Conclusion

Encroachment on another's property constitutes a characterised violation of property rights, a fundamental right protected both by the Civil Code and the European Convention on Human Rights. The victim owner has a powerful legal arsenal to assert their rights and obtain cessation of the encroachment as well as compensation for their harm. However, resolving this type of dispute requires method, rigour, and patience. By following these nine pieces of advice and engaging a lawyer specialising in real estate law, you will maximise your chances of obtaining a favourable outcome while preserving your neighbourly relations as much as possible. Do not hesitate to consult a professional at the first signs of encroachment: early intervention is always preferable to belated action.