Restitution du dépôt de garantie dans les baux commerciaux

Les dispositions du Code de commerce ne comportent pas de disposition spécifiques concernant le fonctionnement du dépôt de garantie dans les baux commerciaux et en particulier sa restitution.

Les modalités de restitution sont donc à définir contractuellement.

 

Sanction en cas de retard de restitution du dépôt de garantie : intérêts de retard

Le Code civil prévoit divers mécanismes de droit commun pour permettre de faire face à une partie qui tarderait à remettre à une autre une somme d'argent qu'elle lui dit, qui semble pouvoir être appliqué au dépôt de garantie :

  • L’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution.

  • L’article 1344-1 du même code fait courir les intérêts au jour de la mise en demeure d’avoir à payer adressée par le créancier au débiteur.

C'est ce que confirme la Cour d'appel de Paris (Cour d'appel de Paris, 3 avril 2025, n° 21/15834).

 

Sanction en cas de rétention injustifée : dommages et intérêts en sus des intérêts de retard ?

En cas de rétention injustifiée, la Cour d'appel de Paris admet que le bailleur soit condamné en outre à des dommages et intérêts.

L’article 10 du bail commercial litigieux prévoit qu’à la restitution des locaux, le dépôt de garantie et restitué au locataire, après remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur du fait de travaux de remise en état rendu nécessaire après état des lieux de sortie contradictoirement établi.

Le bailleur refuse de restituer le dépôt de garantie alors que les conditions en sont remplies, puisqu'il n'a formulé aucune observatoion ou réserve quant à l'état des locaux.

Si la Cour ne précise pas comment ils ont été calculés et en quoi ils diffèrent des intérêts de retard qui réparent le retard de paiement, elle condamne le bailleur à verser en plus une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par cette rétention abusive :

"C’est par motifs pertinents auxquels la cour renvoie et qu’elle adopte, que le premier juge a relevé qu’il était établi et non contesté que la société MTO avait restitué les locaux et remis les clés à la SCI Ava le 30 novembre 2018, sans que la preuve ne soit rapportée qu’une quelconque observation ou réserve quand à l’état des locaux ait été faite par le bailleur à cette date. Il n’est pas davantage discuté que, depuis cette date, le bailleur a conservé le montant du dépôt de garantie.

Ainsi contrairement à ce que soutient l’appelante, le seul manquement contractuel au cas d’espèce résulte de la rétention injustifiée de sa part du montant du dépôt de garantie, ce qui engage sa responsabilité.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Ava à payer à la SASU MTO la somme de 10.685 ' correspondant au montant du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée par l’intimée le 7 mai 2019.

Au demeurant, comme relevé par le premier juge, cette inexécution a nécessairement causé un préjudice financier à la SASU MTO qui sera justement indemnisée à hauteur de la somme de 4.000 ' sollicitée." (Cour d'appel de Paris, 3 avril 2025, n° 21/15834).

Pour éviter tout débat sur le calcul du préjudice, une clause pénale prévoyant une indemnisation forfaitaire ou un intérêt de retard majoré pourrait être privilégiée.

En tout état de cause, les conditions de restitution du dépôt de garantie doivent être clairement définies au contrat de bail.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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