Pourquoi un pacte en SCI ou en société de projet ?

  • Dans une opération immobilière ou dans le cadre d’un projet (ENR, équipement, etc.) mené en société, les intérêts des associés peuvent diverger au fil du temps.
  • Le pacte d’associés permet d’anticiper les situations de blocage, d’encadrer la gouvernance et de prévoir des modalités de séparation.
  • Sans pacte, le droit commun s’applique, souvent inadapté et trop rigide (conditions de déclenchement ou de mise en oeuvre trop strictes).

 

Exemple de la clause “buy or sell”

Sans cette clause, les options qui se présentent sont peu satisfaisantes :

  • En cas de conflit durable entre associés (à définir plus précisément pour éviter tout débat sur les conditions de déclenchement),
  • l’un d’eux propose à l’autre soit de lui racheter ses parts, soit de se les faire racheter au même prix,
  • ce mécanisme met fin à l’indécision avec une issue rapide et équilibrée (celui qui propose un prix ne sait pas si c’est le prix de vente de ses propres parts ou le prix d’achat de celles de son associé, l’incitant à être juste).

 

Sans cette clause dans un pacte, les options sont :

  • Retrait pour juste motif (à bien justifier), mais qui sans accord unanime des autres associés, implique d’obtenir une décision de justice et une expertise sur la valeur des parts,
  • Provoquer la dissolution anticipée pour mésentente durable, qui implique de démontrer une “mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société”, ce qui est assez exigeant.

Il n’y a donc pas de solution rapide et il faut prévoir des frais de justice et d’expertise importants.

 

Une clause personnalisée permet d’éviter :

  • une paralysie des décisions et d’ouvrir une issue lorsque les intérêts des associés ne sont plus alignés (désaccord sur vente de l’actif, travaux, refinancement, conditions des baux, etc.),
  • une dépréciation de la valeur des actifs ou des impacts défavorables sur la trésorerie des associés pendant la période d’indécision,
  • des litiges longs et coûteux, voire une dissolution judiciaire de la société, avec son lot de conséquences juridiques et fiscales défavorables.

 

Pourquoi consulter un avocat ?

Adapter le pacte et ses clauses à votre stratégie mais aussi à la structuration juridique et fiscale de l’opération est essentiel. Il en est de même pour la procédure (valorisation, délais, etc.) mais aussi la cohérence avec d’autres documents contractuels (statuts, baux et contrats en cours ou engagements bancaires).

Faites le rédiger ou a minima relire par votre conseil.

 

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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