Responsabilité décennale des constructeurs : titulaire de l'action

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination (Code civil, article 1792).

La responsabilité décennale des constructeurs peut donc être recherchée par le maître d'ouvrage et l'acquéreur de l'ouvrage, ce qui exclut les titulaires d'un seul droit de jouissance (Cour de cassation, 16 novembre 2022, n°21-23.505).

 

Responsabilité décennale des constructeurs : le locataire commercial ne peut exercer l'action

Les juges déduisent de ces principes que le locataire commercial ne peut exercer l'action en responsabilité décennale des constructeurs, n'étant pas propriétaire des ouvrages :

"Il n'est pas contesté que la société H.ECO justifie de sa qualité de propriétaire des lieux tandis que la société Les clarines exploite les lieux en vertu d'un contrat de bail commercial. Celle-ci ne justifie pas, à hauteur d'appel, de la qualité de propriétaire. Elle est par conséquent irrecevable à agir en réparation des prétendus désordres qu'elle invoque au visa de l'article 1792 du code civil puisque cette action en garantie décennale est réservée au maître de l'ouvrage, sauf exceptions, puis aux propriétaires successifs.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a déclaré la société Les clarines irrecevable à agir sur ce fondement." (CA de Versailles, 10 novembre 2025, n°22/03228).

 

Responsabilité décennale des constructeurs : le bail peut donner mandat au locataire pour exercer l'action

L'action du locataire contre les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil est recevable si celui-ci s'est vu confier ce droit en vertu d'un mandat et que l'accession du propriétaire à l'ensemble des travaux réalisés par le locataire n'intervient qu'au terme du bail.

Dans ces conditions, les termes du bail commercial, qui stipule que le locataire a, par les obligations de conservation et d'amélioration ainsi mises à sa charge, un mandat permettant d'y satisfaire, donne qualité à agir au locataire contre les constructeurs et leurs assureurs en réparation des désordres de nature décennale affectant le bien loué suite aux travaux engagés alors qu'ils deviendront, à son départ, propriété du bailleur.

"Le locataire qui commande les travaux réalisés sur le bien loué n'est titulaire que d'un droit de jouissance sur l'ouvrage dont il n'a pas la propriété, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil et disposer de ce fait de l'action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l'ouvrage, et non à sa jouissance.

Cependant l'action du locataire contre les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil est recevable si celui-ci s'est vu confier ce droit en vertu d'un mandat et que l'accession du propriétaire à l'ensemble des travaux réalisés par le locataire n'intervient qu'au terme du bail.  

En l'espèce, le bail commercial conclu le 30 septembre 2015 entre la société [W], bailleur, et la société FJA Pizzeria [W] représentée par son gérant M. [K], locataire, prévoit que « le preneur prendra les locaux dans l'état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d'équipements supplémentaires ou travaux quelconques, même s'ils étaient rendus nécessaires par l'inadaptation des locaux à l'activité envisagée par la vétusté ou par des vices cachés ».

L'article 6-2 du contrat de bail mentionne que « la charge de l'entretien, des remplacements, des réparations et des travaux y compris ceux relatifs à la conservation des locaux et de leurs éléments d'équipements et les travaux d'amélioration incombe au preneur à l'exception des grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil ».

L'article 6-4 ajoute que « tous les travaux, embellissements, améliorations, installations et constructions quelconques faits par le preneur en cours de bail deviendront, lors du départ du preneur, la propriété du bailleur sans indemnité ».

En conséquence, il se déduit des termes du bail que la société FJA Pizzeria [W] a reçu de la société [W], par les obligations de conservation et d'amélioration ainsi mises à sa charge, un mandat permettant d'y satisfaire et qu'elle est donc recevable à agir contre les constructeurs et leurs assureurs en réparation des désordres de nature décennale affectant le bien suite aux travaux engagés ceci alors qu'ils deviendront, à son départ, propriété du bailleur" (CA d'Aix-en-Provence, 21 novembre 2025, n°24/03426).

 

Responsabilité décennale des constructeurs : conseils pratiques

Les parties doivent déterminer en rédigeant le bail comment elles entendent se répartir les actions. Le locataire peut avoir intérêt à maîtriser les actions comme intérêt à laisser le bailleur les porter (charge financière).

Cela fait partie des éléments à négocier avec le bail.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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