Cession d'un bien immobilier d'une collectivité territoriale : nécessité d'une délibération motivée

L'organe délibérant est compétent pour décider sur la gestion des biens et les opérations immobilières et par délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles (Code général des collectivités territoriales, article L2241-1). Tout membre du conseil a le droit, dans le cadre de sa fonction, d'être informé des affaires de la commune qui font l'objet d'une délibération (Code général des collectivités territoriales, article L2121-13).

 

Cession d'un bien immobilier d'une collectivité territoriale : l'information des élus doit être suffisamment précise

Selon le Conseil d'Etat, les membres de l'assemblée délibérante doivent disposer des documents nécessaires pour être suffisamment informés sur les conditions de l'opération, notamment lorsque l'opération conduit à consentir la cession pour un prix inférieur à la valeur réelle du bien.

"8. En application de ces dispositions, le maire est tenu de communiquer aux membres du conseil municipal les documents nécessaires pour qu'ils puissent se prononcer utilement sur les affaires de la commune soumises à leur délibération.

9. Par ailleurs, la cession d'un bien immobilier appartenant au domaine privé d'une personne publique ne peut, en principe, être consentie qu'à un prix correspondant à la valeur réelle de ce bien et, dans l'hypothèse où le prix fixé serait significativement inférieur à cette valeur, elle doit être justifiée par des motifs d'intérêt général et assortie de contreparties suffisantes." (Conseil d'État, 23 décembre 2025, n°498708).

 

Cession d'un bien immobilier d'une collectivité territoriale : attention à expliciter toutes les contreparties

Dans l'affaire soumise au Conseil d'Etat, il était question pour la commune de céder un terrain à un opérateur HLM. Cependant, elle l'avait déjà donné à bail à construction à ce même opérateur, contrat qui prévoyait qu'en fin de bail, les constructions édifiées revenaient gratuitement à la commune. La commune entendait y renoncer, pour céder le terrain à la valeur du terrain nu.

Le Conseil d'Etat juge que faute d'avoir rappelé ces circonstances, les élus n'ont pas été suffisamment informés avant de délibérer. 

"10. Le point XI du contrat de bail à construction conclu le 31 août 1993 entre la commune de Gervans et la société Drômoise pour l'Habitat stipulait que, pendant la durée du bail, les constructions édifiées par le preneur seraient sa propriété ou celle de ses ayants-droits mais qu'à l'expiration de ce bail, la commune acquerrait la propriété des constructions édifiées par le preneur sans avoir à lui verser d'indemnité. S'il était loisible à la commune de renoncer à ce droit, le conseil municipal, auquel il incombait de vérifier si le projet de vente respectait le principe, rappelé au point précédent, selon lequel une collectivité publique ne peut pas céder un élément de son patrimoine à un prix inférieur à sa valeur à une personne poursuivant des fins d'intérêt privé, ne pouvait délibérer sans prendre en compte l'existence et la valeur d'une telle renonciation.

11. D'une part, la convocation à la séance du conseil municipal prévue le 24 janvier 2014 comporte, dans la rubrique " ordre du jour ", la seule mention " - Proposition de la Société Drômoise de l'Habitat - " Clos des Vignes " ", et ne fait référence à aucun document qui aurait été annexé. D'autre part, le compte-rendu de ce conseil municipal se borne à faire état du rappel, par la maire de la commune de Gervans, du courrier reçu de la société SDH Constructeur ayant pour objet les parcelles en litige, du rappel, par la société, de son engagement depuis 1993 sur un bail d'une durée de 40 ans, de l'offre d'acquisition de la société du " non bâti construit " au prix de 48 000 euros, et de l'avis des domaines faisant état du même montant. S'il comporte également la mention selon laquelle " Le Conseil Municipal [a] pris connaissance des documents nécessaires ", aucun des documents qu'il évoque ne comporte d'indication relative à la renonciation évoquée au point 10, dans son principe comme dans son montant, l'offre de la société SDH Constructeur ne portant que sur les terrains d'assiette, et l'avis des domaines sur la valeur de ceux-ci. Enfin, la délibération du 24 janvier 2014 ne comporte pas d'autre indication que celles figurant dans le compte-rendu du conseil municipal. Dans ces conditions, il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que les membres du conseil municipal auraient été informés de ce qu'en adoptant la délibération litigieuse, la commune renonçait à acquérir, au terme du bail, la propriété des constructions édifiées par le preneur, ni a fortiori de la valeur de cette renonciation, ni par suite mis à même d'apprécier si ce renoncement était justifié par des motifs d'intérêt général et assorti de contreparties suffisantes.

12. Il résulte de ce qui précède que la commune de Gervans est fondée à soutenir que la délibération du 24 janvier 2014 est entachée d'illégalité." (Conseil d'État, 23 décembre 2025, n°498708).

 

Cession d'un bien immobilier d'une collectivité territoriale : attention à expliciter toutes les contreparties

Tout projet de cession doit s'appuyer sur un diagnostic juridique de la situation actuelle, pour garantir une information suffisamment précise des élus. Une analyse du projet est également nécessaire, pour s'assurer que la situation n'implique pas une mise en concurrence ou le respect de la législation sur les aides d'Etat (voir sur le blog : La définition du marché public de travaux en question autour de trois décisions de justice ; Aides d'Etat et immobilier : la CJUE précise les modalités d'appréciation de la valeur de marché d'un bien immobilier).

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :

  • Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
  • Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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