Par un arrêt du 21 janvier 2026 (pourvoi n° 23-17.911) rendu par la Cour de cassation, le notaire a désormais l'obligation de vérifier les déclarations des acheteurs sur leur capacité à acquérir, notamment en procédant à la consultation des publications légales afférentes aux procédures collectives.
I. FAITS ET PROCEDURE
Par actes des 9 et 10 septembre 2013, la SOCIETE GENERALE a consenti deux prêts immobiliers à une personne et à sa conjointe, prêts garantis par la société CREDIT LOGEMENT.
Ces prêts ont servi à financer l’acquisition d’un bien immobilier dont l’acte authentique a été reçu par un notaire.
À la suite d’impayés, la banque a prononcé la déchéance du terme et a assigné les emprunteurs en paiement. La caution (CREDIT LOGEMENT), intervenue volontairement à l’instance, a assigné le mandataire-liquidateur de l'emprunteur — car placé en liquidation judiciaire 7 années avant l'achat — ainsi que le notaire, afin notamment de voir sa responsabilité retenue pour faute lors de l'établissement de l'acte authentique.
Par jugement du tribunal de LIBOURNE, la conjointe a été condamnée à indemniser la caution à plus de 700000€ (intérêts compris), sans que le notaire n'ait vu sa responsabilité retenue.
Par arrêt du 14 février 2023, la cour d'appel de BORDEAUX confirme, entre autres le jugement, et rejette les demandes en dommages et intérêts dirigées par la banque contre le notaire.
II. POURVOI
Un pourvoi en cassation est effectué avec réussite : la Cour de cassation censure les juges bordelais, venant rappeler un principe déjà affirmé (notamment Cass. civ. 1, 29 juin 2016, n° 15-17.591) : le notaire doit vérifier la capacité des parties à disposer ou à acquérir un bien. Si cette obligation est classiquement admise concernant la capacité du vendeur à aliéner son bien, elle s’étend également à l’acheteur.
III. PROBLEMATIQUE
Quelle est l'étendue du devoir de vigilance du notaire face aux déclarations frauduleuses d’une partie apparemment crédible ?
IV. DEVANT LA COUR D'APPEL
A. ARGUMENTS DE L'APPELANTE
La conjointe de l'emprunteur reprochait au notaire d'avoir consenti à établir un acte de cession, sans vérifier la solvabilité du conjoit emprunteur. Selon elle, il appartenait au notaire, en présence d’une publicité légale accessible, de consulter le BODACC, ce qui lui aurait permis de constater que l'emprunteur faisait l’objet d’une liquidation judiciaire, ce qui l'empêchait de s’engager valablement.
Le notaire aurait ainsi dû l’alerter sur la situation réelle de son compagnon, incompatible avec l’acquisition envisagée.
B. POSITION DU NOTAIRE
Le notaire, quant à lui, conteste toute faute, au motif qu’il est intervenu sur la base d’un dossier de prêt validé par la SOCIETE GENERALE, dans lequel l'emprunteur était présenté comme colonel dans l’armée de l’air, de sorte qu’aucun élément ne justifiait des investigations relatives à une éventuelle activité commerciale.
C. CONSIDERATION DE LA COUR D'APPEL
De là, la Cour d'appel de BORDEAUX énonce que le notaire n’est pas tenu de vérifier systématiquement les déclarations des parties faites sous leur responsabilité, sauf en présence d’indices de nature à en faire douter la sincérité.
Certes, l’acte de vente a été établi sur la base d’une fausse identité et d’une fausse qualité, l'emprunteur ayant été définitivement condamné au pénal pour avoir falsifié divers documents, notamment une carte professionnelle militaire et des relevés bancaires ayant permis l’obtention des prêts.
Pour autant, selon les juges d'appel, la pièce d’identité présentée au notaire, qui mentionnait la qualité de colonel et ne révélait aucune anomalie apparente, ne permettait pas de suspecter une fraude.
En l’absence d’éléments objectifs de nature à susciter un doute sur la véracité des déclarations de l'emprunteur, les juges d'appel considèrent qu’aucune obligation particulière de consulter le BODACC ne pesait sur le notaire.
La faute alléguée n’étant pas caractérisée, la Cour d'appel confirme donc le jugement ayant rejeté les demandes dirigées contre l'emprunteur.
V. POSITION DE LA COUR DE CASSATION
La Cour de cassation ne l'entend pas de cette oreille et casse l'arrêt d'appel.
Elle considère que le notaire doit s’assurer de la capacité de l’acquéreur à acheter le bien et, le cas échéant, à souscrire un prêt. Cette vérification suppose notamment la consultation des publications légales relatives aux procédures collectives, afin de s’assurer que l’intéressé n’est pas frappé d’une mesure limitant sa capacité à disposer de ses biens.
Le devoir de vérification s’impose tant à l’égard du vendeur, que de l’acquéreur, indépendamment de son profil.
La Cour de cassation écarte toute idée de tolérance liée à la qualité ou à la profession de l’intéressé.
Ainsi, le notaire ne peut se contenter des déclarations des parties. Il doit procéder systématiquement aux vérifications nécessaires, quelle que soit la situation apparente de l’acquéreur. À défaut, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée et donner lieu à des demandes d’indemnisation à son encontre.
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
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