LOCATION « AIR BNB » ET COPROPRIETE, COMMENT CA MARCHE ?

1. Activité commerciale ou civile ?

La jurisprudence est désormais claire sur ce point : si vous proposez des prestations accessoires pouvant être qualifiées de para-hôtelières, l’activité est commerciale.

En revanche, l’activité de location meublée touristique n’est pas commerciale si elle n’est pas accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier.

Ainsi jugée : le nettoyage et le remplacement du linge entre deux locations, la remise des clés à l’arrivée et au départ des locataires, constituent des prestations accessoires mineures, qui ne peuvent être assimilées à celles proposées par un hôtel.

2. Activité commerciale et règlement de copropriété, est-ce compatible ?

Le règlement de copropriété réglemente les activités pouvant être exercées dans l’immeuble.

La clause d’habitation bourgeoise, oblige ainsi les copropriétaires à faire usage des lots pour les habiter.

Cette clause peut être « exclusive » : elle exclut alors tout autre type d’occupation, notamment commerciale.

Elle peut également être « ordinaire »  et autoriser, outre l’habitation, les activités libérales, d’enseignement, associatives, etc.

Ces clauses peuvent concerner l’immeuble en son entier, ou certaines parties de celui-ci.

Dans les deux cas, et sauf autorisation expresse prévue par le règlement de copropriété, toute activité commerciale sera prohibée.

Le cas échéant, une activité de location touristique commerciale (c’est-à-dire assortie de prestations accessoires para-hôtelières) ne pourra pas être exercée dans l’immeuble ou dans les parties de l’immeuble concernées par la clause d’habitation bourgeoise.

En revanche, une activité de location touristique civile (sans prestations accessoires para-hôtelières) pourra y être exercée.

Cette affirmation doit, cependant, être nuancée, selon le standing de l’immeuble, sa situation, ou celle de ses occupants afin de déterminer la vocation plus ou moins résidentielle de l’immeuble, et sa compatibilité avec une activité de location touristique.

Il a, en effet, pu être jugée que l’inscription dans la charte commune de l’immeuble d’une obligation de notification de l’identité des locataires révélait la volonté des copropriétaires de préserver la tranquillité des résidents en garantissant le respect d’un objectif de stabilité de l’occupation, faisant dès lors obstacle à une activité de location touristique.

3. Une activité toujours soumise à l’obligation de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires

Usuellement, les règlements de copropriété intègrent une clause dite de tranquillité, prohibant tout établissement qui, par le bruit, les odeurs ou les émanations pourraient nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.

Ici, peu importe la nature de l’activité, commerciale ou civile, elle ne doit pas nuire aux droits des autres copropriétaires.

Cette clause de tranquillité peut ainsi faire obstacle à une activité de location touristique, même autorisée par le règlement de copropriété.

Une action pourra donc être engagée contre le propriétaire bailleur, qui répond des troubles causés par ses locataires aux autres copropriétaires.

S’il ne peut être considéré que l’activité de location touristique génère, par essence, des nuisances, une jurisprudence fournie atteste d’une réalité parfois très difficiles pour les occupants de l’immeuble : communs encombrés, tapages nocturnes répétés, va-et-vient incessants à toute heure du jour et de la nuit, jets de déchets, vomissements réguliers dans les parties communes, etc.

Ces comportements peuvent également être appréhendés sous l’angle des troubles anormaux de voisinage.

En toute hypothèse, des décisions remarquées ont ordonné, à titre provisoire, de cesser de conclure des contrats de location de courtés durées, jusqu’à l’intervention d’une décision au fond.

Le Cabinet B&C AVOCATS ASSOCIES vous accompagne individuellement pour analyser votre situation, vos droits, et les meilleurs moyens de les mettre en œuvre, que vous soyez bailleurs ou copropriétaires.