L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi Elan disposait que : « Sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par dix ans ».

Avant la modification de l'article 42 par la loi Elan du 23 novembre 2018, le texte ne précisait pas le point de départ de la prescription.

Depuis la modification, le texte renvoyant à l'article 2224 du Code civil, le délai d'action est désormais de cinq ans et le point de départ se situe « au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En matière de travaux réalisés sans autorisation de l'assemblée générale, la question se pose donc de savoir si le point de départ de la prescription est le jour de la réalisation des travaux ou le jour où la victime/le requérant a eu connaissance de ceux-ci. 

La jurisprudence elle-même semble hésitante. 

Ainsi, ce point de départ peut être le jour de la constatation du dommage (3e civ., 12 avril 2018, n°17-12574), ou le moment où le copropriétaire a eu connaissance de façon certaine de la cause des désordres qu’il subissait (3e civ., 2 mars 2005, n°03-14713 ; Civ 3e 28 mai 2020, n°19-12908).

La Cour de cassation a jugé qu’ « Ayant relevé que ce n’était que par un avis de l’architecte de la copropriété qu’un copropriétaire avait connu de façon certaine la cause des désordres qu’il subissait et qu’il avait pu fonder son action à l’encontre du syndicat des copropriétaires du fait du vice de construction de sa terrasse, une cour d’appel en a déduit à bon droit que la prescription décennale n’avait pu courir que du jour où cette cause lui avait été révélée » (3e civ., 2 mars 2005, n°03-14713).

De même, la jurisprudence a pu juger que la connaissance de la cause des désordres est la date du dépôt du rapport de l’expert judiciaire et non la date d’apparition des infiltrations (Civ 3e, 19 novembre 2015, n°14-17784 et n°13-19999).

Toutefois, d'autres arrêts de jurisprudence considèrent que le point de départ de la prescription est la date d’exécution des travaux entrepris irrégulièrement (TJ PARIS, 14 janvier 2022, n°20/07532).

C’est ainsi qu’ont été jugées prescrites :

  • L’assignation en suppression de pompes à chaleur et d’un système de climatisation installés en 1987 délivrée plus de dix ans après l’installation initiale (Cass. Civ3ème. 22 octobre 2008 n°07- 17.780) ;
  • L’assignation en démolition engagée par la copropriété plus de 10 ans après la pose d’une véranda sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (CA Paris, 23ème ch. 9 avril 2009, n°08/00883). 

Afin de ne prendre aucun risque, il est donc conseillé d'agir dans un délai de cinq ans à compter du jour de la réalisation des travaux.