Fixation du loyer du bail renouvelé par le juge des loyers en présence d'une "clause recette"

La Cour de cassation a jugé en 2024 qu'en l'absence de clause précise sur ce point, il convient de rechercher si les parties ont entendu écarter ou permettre le recours au juge des loyers commerciaux pour fixer la valeur locative des locaux au renouvellement :

"24. En effet, d'une part, les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail  renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d'autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu'une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé.

25. Si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire.

26. Dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques." (Cour de cassation, 30 mai 2024, n° 22-16.447).

Le silence du contrat sur la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux n'est plus aussi protecteur qu'il a pu l'être dans le passé (voir sur le blog : Fixation du loyer du bail renouvelé par le juge en présence d'une "clause recette").

 

Fixation judiciaire du loyer en présence d'une clause recette : exemple de clause insuffisante

Le bail stipulait être « soumis à l'ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, sauf dispositions contraires prises d'un commun accord des parties figurant expressément dans le texte des présentes», et comportait une clause aux termes de laquelle le loyer de base constituait « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », et qu'il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l'article L. 145-33 du code de commerce ».

La Cour d'appel a jugé qu'il n'y avait pas ici d'intention de prévoir la fixation de la part fixe du loyer par le juge des loyers au renouvellement, et est approuuvée par la Cour de Cassation :

"4. La cour d'appel a, d'abord, constaté que le bail liant les parties stipulait un loyer dit binaire, comprenant une partie fixe et une partie variable constituée par un pourcentage du chiffre d'affaires du locataire.

5. Elle a, ensuite, à bon droit, retenu que la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n'était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté.

6. Elle a, enfin, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l'ensemble des clauses du contrat, relevé que les parties ne s'étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers et en a exactement déduit que la demande de la locataire en fixation du prix du bail renouvelé devait être rejetée." (Cour de cassation, 18 juin 2026, n°24-21.045).

Il ne suffit donc pas d'une référence à la valeur locative des locaux.

 

Fixation judiciaire du loyer en présence d'une clause recette : exemple de clause suffisante

La jurisprudence semble pour le moment exiger une clause exprimant clairement que le loyer minimum garanti ou la part fixe soit fixée judiciairement alors que le loyer variable ne pourra être modifié que par accord des parties :

"Par ailleurs, aux termes de l’article 4.1.4 du bail qui certes concerne le loyer du bail renouvelé, les parties sont convenues que “le loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative des Locaux Loués telle que définie à l’article L 145-33 du Code de Commerce appréciée au jour de la prise d’effet du bail renouvelé (...). A défaut d’accord entre les Parties sur cette valeur locative du loyer minimum garanti à l’échéance du Bail, les Parties conviennent que celui-ci sera fixé judiciairement selon les modalités prévues aux R 145-23 et suivants du Code de Commerce (...) le loyer variable tel que défini par le Bail, ne pourra quant à lui être modifié, sauf accord des parties en ce sens”.

Par conséquent, il convient de constater que par une disposition expresse, les parties ont entendu se conformer aux règles légales de révision du loyer, de ne pas exclure la compétence du juge des loyers commerciaux, en cohérence avec la clause expresse attribuant compétence au juge des loyers commerciaux pour la fixation du loyer minimum garanti lors du renouvellement du bail en cas de désaccord des parties, et de dissocier le loyer minimum garanti fixé à la valeur locative, du loyer variable additionnel non modifiable sauf accord des parties." (Tribunal judiciaire de Paris, 24 juillet 2024, n°23/02404)

 

Fixation judiciaire du loyer en présence d'une clause recette : conseils pratiques

L'interprétation des baux avec clauses recettes doit être sécurisée dès la rédaction. Le silence du contrat sur la possibilité de recourir au juge des loyers commerciaux n'est plus aussi protecteur qu'il a pu l'être dans le passé.

L'aléa d'interprétation reste élevé, et ce d'autant plus que la jurisprudence n'est pas stabilisée et ne permet pas un recul suffisant.

Une clause claire, qu'il s'agisse de prévoir ou d'exclure formellement la compétence du juge des loyers est indispensable pour éviter tout risque contentieux.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la procédure de renouvellement et de fixation du loyer.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.