GARE AUX FORMATIONS IMMOBILIÈRES MAGNIFIQUES EN APPARENCE.... :

  • « Devenez rentier. »
  • « Investissez sans apport. »
  • « Générez plusieurs milliers d’euros de cash-flow chaque mois. »
  • « Nous vous accompagnons de A à Z. »

Depuis quelques années, un nouveau marché s'est considérablement développé sur Internet : celui des formations et accompagnements à l'investissement immobilier.

Le principe paraît séduisant.

Un particulier souhaite investir dans l'immobilier mais ne sait pas comment procéder. Une société lui propose alors une méthode prétendument éprouvée, un accompagnement personnalisé, des courtiers, des experts, des agents immobiliers et parfois même un accès à des biens présentés comme « off-market ».

Sur le papier, tout semble rassurant.

Mais derrière ce discours soigneusement construit peut se cacher une réalité beaucoup moins séduisante : le consommateur achète parfois avant tout une prestation commerciale extrêmement coûteuse, dont l'efficacité réelle et le contenu exact méritent d'être sérieusement vérifiés.

Le phénomène concerne particulièrement des sociétés récentes, très présentes sur Internet et les réseaux sociaux.

Et le consommateur doit comprendre une chose essentielle :

Un beau site Internet, une société immatriculée, des témoignages de clients et des chiffres impressionnants ne constituent aucune garantie de rentabilité de l'investissement proposé.

LE NOUVEAU MARCHÉ DES « ACCOMPAGNEMENTS IMMOBILIERS »

Les offres commerciales sont aujourd'hui nombreuses.

Certaines sociétés proposent une simple formation en ligne.

D'autres vont beaucoup plus loin et commercialisent un accompagnement présenté comme « clé en main ».

Le programme peut comprendre :

  • une formation à l'investissement immobilier ;

  • la définition d'une stratégie patrimoniale ;

  • l'étude de la capacité d'emprunt ;

  • la mise en relation avec des courtiers ;

  • la recherche de biens ;

  • la recherche de biens « off-market » ;

  • l'analyse de la rentabilité ;

  • la négociation du prix ;

  • l'accompagnement administratif ;

  • le suivi du financement ;

  • voire un accompagnement jusqu'à la signature chez le notaire.

Le discours est particulièrement séduisant.

Le particulier n'aurait plus à apprendre seul.

Il serait entouré d'une équipe d'« experts ».

Mais combien coûte réellement cet accompagnement ?

Et surtout :

Que reçoit exactement le client en échange de l'argent versé ?

C'est là que le consommateur doit commencer son analyse.

FORMATION IMMOBILIÈRE OU VENTE D'UNE PROMESSE ?

C'est probablement la question la plus importante.

Car certaines sociétés ne vendent pas uniquement une formation.

Elles vendent une transformation financière et personnelle.

Le vocabulaire utilisé est révélateur :

Devenir rentier.

Atteindre l'indépendance financière.

Générer des revenus passifs.

Investir sans apport.

Créer du cash-flow.

Quitter son emploi.

Construire un patrimoine rapidement.

Le particulier ne vient donc pas nécessairement acheter quelques heures de vidéos consacrées à l'immobilier.

On lui vend parfois la perspective d'une nouvelle vie.

Et c'est précisément ce qui peut rendre la vente particulièrement efficace.

LE SCÉNARIO COMMERCIAL EST SOUVENT BIEN RODÉ

Le mécanisme mérite d'être connu.

1. Le consommateur découvre une publicité

Instagram, Facebook, YouTube, TikTok, podcasts, vidéos, témoignages ou publicités ciblées.

Le message est généralement simple :

« Vous aussi, vous pouvez investir dans l'immobilier. »

2. Il est invité à réserver un appel

L'appel est présenté comme gratuit et sans engagement.

Le prospect explique sa situation :

  • revenus ;

  • épargne ;

  • capacité d'emprunt ;

  • situation familiale ;

  • patrimoine ;

  • objectifs ;

  • projet immobilier.

L'interlocuteur dispose alors de nombreuses informations sur la situation personnelle et financière du prospect.

Le discours peut devenir extrêmement personnalisé.

Le consommateur a parfois le sentiment que son interlocuteur a parfaitement compris sa situation.

3. ON LUI EXPLIQUE QUE SON PROJET EST RÉALISABLE

C'est souvent à ce moment que le rêve devient concret.

Le prospect n'est plus simplement quelqu'un qui souhaite investir.

Il devient : « un futur investisseur ».

On lui explique quelle stratégie pourrait correspondre à son profil.

On lui présente des simulations.

On évoque sa capacité d'emprunt.

On calcule son potentiel de cash-flow.

On lui montre parfois des exemples d'investissements déjà réalisés.

Le projet paraît alors presque évident.

4. ON LUI PRÉSENTE L'ACCOMPAGNEMENT

  • Formation.
  • Coaching.
  • Courtage.
  • Recherche de biens.
  • Négociation.
  • Expert dédié.
  • Groupe privé.
  • Réseau d'agents.
  • Accompagnement chez le notaire.

Tout est présenté comme un écosystème permettant de sécuriser l'investissement.

Le prospect peut alors avoir le sentiment qu'il ne prend plus véritablement de risque puisqu'il sera « accompagné ».

C'est précisément à ce stade qu'il faut conserver son esprit critique.

Un accompagnateur ne peut pas supprimer le risque inhérent à un investissement immobilier.

5. PUIS VIENT LE PRIX

Et celui-ci peut atteindre plusieurs milliers d'euros.

Le consommateur peut ainsi se retrouver à payer une somme importante avant même d'avoir acheté le moindre bien immobilier.

C'est ici que la vigilance doit commencer.

La question n'est plus :

« Est-ce que cette méthode peut fonctionner ? »

Mais :

« Qu'est-ce que j'achète exactement ? »

UNE SOCIÉTÉ RÉCENTE N'EST PAS NÉCESSAIREMENT UNE SOCIÉTÉ FRAUDULEUSE, mais prudence !

La création récente d'une société ne démontre absolument pas une escroquerie.

Une société peut parfaitement être jeune, sérieuse et proposer une prestation parfaitement légitime.

Mais le consommateur ne doit surtout pas confondre « société immatriculée » avec « société dont les résultats sont garantis ».

L'existence d'un numéro SIREN ne garantit :

  • ni la compétence du prestataire ;

  • ni la qualité de la formation ;

  • ni la rentabilité des investissements ;

  • ni la réalité des résultats présentés ;

  • ni la qualité de l'accompagnement ;

  • ni la récupération des sommes versées en cas de litige.

L'immatriculation d'une société n'est pas un label de qualité.

« OFF-MARKET », « CASH-FLOW », « SANS APPORT » : ATTENTION AUX MOTS QUI FONT RÊVER

Certains termes sont devenus incontournables dans le marketing immobilier.

Off-market.

Cash-flow.

Rentabilité exceptionnelle.

Sans apport.

Indépendance financière.

Revenus passifs.

Trésorerie.

Ces expressions peuvent évidemment correspondre à des réalités économiques.

Mais elles peuvent également devenir de puissants arguments commerciaux.

Un investissement immobilier reste un investissement.

Il comporte notamment des risques :

  • vacance locative ;

  • impayés ;

  • travaux imprévus ;

  • baisse de valeur du bien ;

  • difficulté de financement ;

  • hausse du coût du crédit ;

  • fiscalité ;

  • charges ;

  • réglementation applicable à la location ;

  • difficultés de revente.

Aucune formation ne peut faire disparaître ces risques.

LE VÉRITABLE DANGER : PAYER AVANT D'AVOIR LA PREUVE DU SERVICE

Le particulier doit donc poser une question extrêmement simple à son interlocuteur : « Qu'est-ce que je vais réellement recevoir en échange de mon argent ? »

Une formation en ligne ?

Combien d'heures ?

Des vidéos ?

Combien de modules ?

Des rendez-vous individuels ?

Combien ?

Un accompagnement immobilier ?

Pendant combien de temps ?

Une recherche de biens ?

Combien de biens seront présentés ?

Dans quelles villes ?

Avec quels critères ?

Un courtier ?

Comment est-il rémunéré ?

Une recherche « off-market » ?

Comment est-elle réellement effectuée ?

Un accompagnement jusqu'au notaire ?

Que se passe-t-il si aucun bien n'est trouvé ?

Et surtout :

Que se passe-t-il si le client souhaite arrêter ?

LES CONDITIONS GÉNÉRALES DOIVENT ÊTRE LUES AVANT DE PAYER

C'est un point essentiel.

Le consommateur doit prendre le temps de lire intégralement :

  • le contrat ;

  • les conditions générales de vente ;

  • les conditions particulières ;

  • les modalités de paiement ;

  • les conditions de résiliation ;

  • les clauses relatives au remboursement ;

  • les modalités d'exécution de la prestation.

Certaines offres prévoient en effet que l'accès à la formation, son visionnage ou la réalisation d'une première prestation puissent avoir des conséquences sur les conditions dans lesquelles le consommateur peut demander un remboursement.

Le consommateur ne doit donc jamais se contenter d'une promesse faite pendant un appel commercial.

Ce qui compte, c'est ce qui est contractuellement prévu — et ce que le professionnel s'est réellement engagé à fournir.

LE TÉMOIGNAGE D'UN CLIENT NE PROUVE PAS LA RENTABILITÉ

Les sites de formation immobilière mettent souvent en avant des témoignages.

C'est logique.

Un témoignage rassure.

Il humanise la société.

Il permet au prospect de s'identifier.

Mais un témoignage ne constitue pas une preuve statistique.

Un client peut parfaitement avoir réalisé une excellente opération.

Cela ne signifie pas que les autres clients obtiendront le même résultat.

La véritable question est donc : Combien de clients n'ont pas obtenu les résultats présentés ?

Cette information est beaucoup plus rarement mise en avant.

LES SIMULATIONS DE RENTABILITÉ DOIVENT ÊTRE EXAMINÉES AVEC PRUDENCE

Un autre outil particulièrement efficace consiste à présenter au prospect une simulation financière.

Le bien coûte par exemple 200 000 €.

Le loyer serait de 1 500 €.

Le crédit coûterait X euros par mois.

Les charges seraient de Y euros.

Et le résultat final ferait apparaître un cash-flow positif.

Sur le papier, tout fonctionne.

Mais une simulation n'est qu'une simulation.

Il faut vérifier les hypothèses retenues :

  • le loyer est-il réellement réalisable ?

  • le taux d'occupation est-il réaliste ?

  • les travaux ont-ils été correctement évalués ?

  • les charges ont-elles été intégrées ?

  • la fiscalité a-t-elle été correctement prise en compte ?

  • les assurances sont-elles intégrées ?

  • les frais de gestion sont-ils intégrés ?

  • les périodes de vacance sont-elles envisagées ?

  • les éventuels travaux futurs sont-ils pris en compte ?

Un tableau Excel n'est pas une garantie de rentabilité.

LE MARCHÉ DES « FORMATIONS POUR DEVENIR RENTIER » DOIT ÊTRE REGARDÉ AVEC RECUL

Le phénomène dépasse largement une société particulière.

Internet a vu apparaître de nombreuses entreprises proposant :

  • des formations immobilières ;

  • des coachings en investissement ;

  • des accompagnements « clés en main » ;

  • des programmes pour investir sans apport ;

  • des méthodes pour générer du cash-flow ;

  • des formations pour devenir rentier ;

  • des programmes d'indépendance financière.

Certaines sont parfaitement sérieuses.

D'autres peuvent présenter des pratiques commerciales beaucoup plus discutables.

Le consommateur doit donc apprendre à distinguer la formation de la vente.

Une véritable formation doit permettre au client d'acquérir des connaissances.

Une prestation d'accompagnement doit définir précisément ce que le professionnel s'engage à faire.

Mais lorsque l'essentiel du discours repose sur la perspective de gains futurs, la prudence devient indispensable.

COMMENT RECONNAÎTRE UNE OFFRE À RISQUE ?

Avant de signer, méfiez-vous particulièrement lorsque plusieurs de ces éléments sont réunis :

 

---> UNE SOCIÉTÉ CRÉÉE RÉCEMMENT

Ce n'est pas une preuve de fraude.

Mais cela justifie de vérifier son historique, ses dirigeants et son activité réelle.

 

---> DES RÉSULTATS SPECTACULAIRES

« 5 000 € par mois ».

« 40 000 € de trésorerie ».

« Investissement autofinancé ».

Ces chiffres doivent pouvoir être objectivement documentés.

 

---> UNE PROMESSE DE SIMPLICITÉ

L'immobilier est présenté comme une mécanique parfaitement maîtrisée.

Or aucun investissement n'est sans risque.

 

---> UNE PRESSION COMMERCIALE

« Il faut décider aujourd'hui. »

« L'offre expire ce soir. »

« Il ne reste que deux places. »

La pression n'est pas une méthode d'investissement.

C'est une méthode de vente.

 

---> PLUSIEURS MILLIERS D'EUROS À PAYER IMMÉDIATEMENT

Avant de payer, il faut comprendre exactement ce qui sera fourni.

 

---> DES RÉSULTATS IMPOSSIBLES À VÉRIFIER

Un témoignage accompagné d'un prénom, d'une photographie et d'un chiffre impressionnant ne suffit pas.

 

---> UN CONTRAT DIFFICILE À COMPRENDRE

Si le prospect ne sait pas exactement quand commence la prestation, quand elle se termine et dans quelles conditions il peut mettre fin au contrat, il ne doit pas signer dans la précipitation.

VOUS AVEZ DÉJÀ PAYÉ ?

Ne partez surtout pas du principe que vous avez nécessairement perdu votre argent.

Le contrat doit être examiné.

Il faut notamment récupérer :

  • le contrat ;

  • les conditions générales ;

  • le bon de commande ;

  • les factures ;

  • les échanges de courriels ;

  • les SMS ;

  • les messages WhatsApp ;

  • les publicités ayant conduit à la vente ;

  • les captures d'écran du site ;

  • les enregistrements éventuels des appels ;

  • les promesses faites par le commercial ;

  • les documents présentant les résultats annoncés.

Ne supprimez rien.

Une promesse faite oralement pendant un appel commercial peut devenir importante lorsqu'elle est confrontée au contenu réel du contrat et de la prestation.

FORMATION IMMOBILIÈRE : AVANT DE SIGNER, POSEZ-VOUS CES 10 QUESTIONS

1. Quelle société signe réellement le contrat ?

2. Depuis quand existe-t-elle ?

3. Quelle est son activité déclarée ?

4. Que vais-je exactement recevoir ?

5. Combien coûte chaque prestation ?

6. Quelle est la durée exacte de l'accompagnement ?

7. Que se passe-t-il si aucun investissement n'est trouvé ?

8. Qui intervient réellement dans mon dossier ?

9. Comment sont rémunérés les différents intervenants ?

10. Que se passe-t-il si je souhaite me rétracter ou mettre fin au contrat ?

Si le commercial ne répond pas clairement à ces questions :

NE PAYEZ PAS.

NE CONFONDEZ PAS INVESTISSEMENT ET MARKETING

Le meilleur indicateur d'un investissement immobilier n'est pas la qualité de la vidéo de présentation.

Ce n'est pas non plus le nombre d'abonnés sur Instagram.

Ce n'est pas le nombre de témoignages publiés.

Et ce n'est certainement pas la promesse de devenir rentier rapidement.

Un investissement se vérifie avec des chiffres.

  • Prix d'achat.
  • Frais de notaire.
  • Travaux.
  • Financement.
  • Taux d'intérêt.
  • Assurance.
  • Fiscalité.
  • Charges.
  • Taxe foncière.
  • Vacance locative.
  • Loyer réellement réalisable.
  • Rentabilité nette.
  • Risque.
  • Et capacité réelle de l'investisseur à supporter l'opération.

Le reste relève du discours commercial.

LES « NOUVEAUX EXPERTS » DE L'IMMOBILIER : RESTEZ VIGILANTS

Le phénomène est suffisamment important pour que les consommateurs apprennent à reconnaître les mécanismes commerciaux qui peuvent accompagner ces offres.

Il ne s'agit évidemment pas d'affirmer que toute formation immobilière est une escroquerie.

Il existe des professionnels sérieux.

Il existe également de véritables formations utiles.

Mais la multiplication de sociétés récentes proposant des accompagnements coûteux et reposant largement sur la promesse de gains futurs doit inciter les consommateurs à la plus grande prudence.

Une société peut avoir :

  • un site Internet professionnel ;

  • une belle identité graphique ;

  • des vidéos ;

  • des témoignages ;

  • des milliers d'abonnés ;

  • des commerciaux parfaitement formés ;

  • des contrats parfaitement présentés.

Cela ne permet pas, à lui seul, de déterminer la qualité de la prestation vendue.

Le marketing peut être excellent.

La prestation doit encore être à la hauteur.

VOUS AVEZ ÉTÉ CONVAINCU LORS D'UN APPEL COMMERCIAL ?

Vous avez payé plusieurs milliers d'euros pour une formation ?

On vous a promis un investissement sans apport ?

On vous a présenté un cash-flow exceptionnel ?

On vous a assuré que vous pouviez devenir rentier ?

Vous avez finalement constaté que l'accompagnement promis n'était pas au rendez-vous ?

Vous estimez que le discours du commercial ne correspond pas à ce que vous avez finalement acheté ?

Vous souhaitez savoir si votre contrat peut être contesté ?

Faites examiner votre dossier avant de continuer à payer.

Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS

Tél. : 0689490792

Mail : gregory.rouland@outlook.fr

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