Par Me Noémie Le Bouard, avocate au Barreau de Versailles
Le régime contentieux du droit de préférence du locataire commercial continue de se préciser. Après avoir jugé, le 18 décembre 2025, que la vente conclue en violation de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce est sanctionnée par la nullité et que l'action correspondante est soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60, la troisième chambre civile détermine désormais le point de départ de ce délai.
Par un arrêt du 17 septembre 2026, n° 24-21.650, publié au Bulletin, la Cour de cassation décide que la prescription court à compter du jour où le locataire a connaissance de la vente.
La connaissance du prix, des conditions précises de la cession ou la remise d'une copie de l'acte authentique ne constituent donc pas, en elles-mêmes, le point de départ du délai.
Cette solution appelle une vigilance particulière dans la pratique des baux commerciaux : la date à laquelle le preneur apprend effectivement le changement de propriétaire devient un élément central du contentieux.
Un contentieux né d'une vente intervenue sans notification préalable au preneur
L'affaire soumise à la Cour de cassation concernait deux parcelles attenantes vendues le 27 novembre 2020.
L'une d'elles comprenait notamment un hangar donné à bail commercial à une société.
Le 11 février 2021, les acquéreurs adressent une lettre au locataire afin de l'informer qu'ils sont désormais propriétaires des biens.
La société locataire estime cependant que son droit de préférence n'a pas été respecté.
Elle assigne les acquéreurs le 14 février 2022, sollicitant leur substitution dans la vente et, subsidiairement, la nullité de celle-ci.
Elle n'assigne toutefois les vendeurs que les 30 mars et 11 avril 2023.
Ces derniers opposent alors une fin de non-recevoir tirée de la prescription.
La difficulté tient au fait que le locataire n'avait obtenu une copie complète de l'acte de vente auprès du service de la publicité foncière que le 2 août 2021.
Il soutenait ainsi que le délai ne pouvait courir avant cette date, faute d'avoir auparavant connaissance du prix de vente, des conditions de la cession et des autres éléments nécessaires pour apprécier l'existence d'une atteinte à son droit de préférence.
La cour d'appel d'Aix-en-Provence écarte cet argument.
La Cour de cassation approuve.
Le droit de préférence impose au bailleur une information préalable du locataire
Le mécanisme résulte de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Lorsque son champ d'application est rempli, le propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal doit informer le locataire de son intention.
La notification doit notamment indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.
Le texte prévoit également une nouvelle information lorsque le propriétaire envisage ultérieurement de vendre à un tiers à des conditions ou à un prix plus avantageux.
Ce mécanisme constitue donc une obligation particulière qui s'ajoute aux autres obligations du bailleur commercial envers son locataire.
Il convient néanmoins de rappeler que le droit de préférence ne s'applique pas indistinctement à toutes les ventes.
L'article L. 145-46-1 prévoit plusieurs exclusions, notamment certaines cessions portant sur plusieurs locaux ou la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux. Sa rédaction a par ailleurs été modifiée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, avec une nouvelle version applicable aux mutations intervenues après sa promulgation.
L'analyse d'un dossier suppose donc d'abord de vérifier que l'opération litigieuse entrait effectivement dans le champ du droit de préférence.
Depuis décembre 2025, la sanction et le délai sont clairement identifiés
L'arrêt du 17 septembre 2026 s'inscrit dans le prolongement direct d'une décision importante rendue quelques mois auparavant.
Dans un arrêt du 18 décembre 2025, n° 24-10.767, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que la vente réalisée en méconnaissance du droit de préférence du locataire commercial est sanctionnée par la nullité.
La Cour a également précisé que l'action en nullité exercée par le locataire relève du statut des baux commerciaux.
Elle est donc soumise à la prescription de deux ans prévue par l'article L. 145-60 du Code de commerce.
Restait une question essentielle : à quelle date commencent ces deux années ?
C'est précisément l'apport de l'arrêt du 17 septembre 2026.
La connaissance de la vente suffit à faire courir la prescription
La Cour de cassation articule deux textes.
L'article L. 145-60 du Code de commerce fixe tout d'abord la durée de la prescription : les actions exercées en vertu du chapitre relatif aux baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
L'article 2224 du Code civil fournit ensuite la règle permettant d'identifier le point de départ : la prescription court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
La Cour en déduit que :
« le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire [...] en nullité de la vente [...] court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente ».
Dans l'espèce jugée, cette connaissance est fixée au 11 février 2021, date de la lettre recommandée par laquelle les acquéreurs avaient indiqué au locataire qu'ils étaient les nouveaux propriétaires.
La solution est particulièrement importante : la Cour ne subordonne pas le départ du délai à la connaissance complète des modalités de la vente.
La connaissance du prix n'est pas nécessaire
Le locataire soutenait pourtant qu'il ne pouvait exercer utilement son action avant de connaître plusieurs informations essentielles :
- le prix de la vente ;
- ses conditions ;
- l'identité et la qualité des acquéreurs ;
- l'existence éventuelle d'une situation excluant l'application du droit de préférence.
Il faisait donc valoir que le délai devait être reporté à la date à laquelle le service de la publicité foncière lui avait transmis la copie de l'acte.
L'argument n'est pas retenu.
La connaissance de la vente elle-même est considérée comme suffisante pour déclencher la prescription.
La Cour valide ainsi l'analyse de la cour d'appel selon laquelle la réception ultérieure de l'acte et la découverte du prix ou des conditions détaillées de la cession n'avaient pas pour effet de différer le point de départ.
Pour le praticien, la distinction est essentielle.
L'obtention de l'acte de vente peut être nécessaire pour construire l'argumentation au fond. Elle n'est pas nécessairement le fait qui déclenche le délai pour agir.
La preuve de la connaissance devient un enjeu contentieux autonome
La solution du 17 septembre 2026 apporte une réponse de principe, mais elle ouvre simultanément un nouveau terrain de discussion.
Si la prescription commence lorsque le preneur connaît la vente, encore faut-il être en mesure de déterminer cette date.
Dans l'affaire jugée, la preuve était relativement nette : les acquéreurs avaient adressé une lettre recommandée indiquant expressément au locataire qu'ils étaient devenus propriétaires.
Mais d'autres dossiers seront moins évidents.
Qu'en est-il d'un courriel informant le locataire d'un changement de coordonnées bancaires ?
D'une quittance émise au nom d'un nouveau bailleur ?
D'un message envoyé par un administrateur de biens ?
D'une information orale ?
D'un courrier évoquant seulement un « changement de gestion » sans désigner expressément une vente ?
La question ne sera plus seulement de savoir si le droit de préférence a été violé.
Le contentieux pourra porter en amont sur la preuve de la date à laquelle le locataire disposait d'une information suffisamment claire pour considérer qu'il avait connaissance de la cession.
Cet enjeu probatoire rejoint plus largement les problématiques rencontrées dans les litiges commerciaux : la chronologie et la conservation des écrits peuvent déterminer la recevabilité d'une action avant même que le juge examine son bien-fondé.
Une vigilance accrue pour le locataire
Pour le preneur commercial, l'arrêt impose une réaction rapide.
Lorsqu'un document révèle que le propriétaire du local a changé, il est prudent de :
- conserver immédiatement la preuve et sa date de réception ;
- identifier précisément la vente intervenue ;
- rechercher l'acte et les informations relatives à la cession ;
- vérifier si l'article L. 145-46-1 était applicable ;
- déterminer si une offre de préférence avait été régulièrement adressée ;
- calculer sans attendre le délai de prescription susceptible d'être opposé.
Le locataire ne doit donc pas considérer qu'il pourra attendre d'avoir réuni l'intégralité des documents avant de se préoccuper de la prescription.
La recherche des pièces et l'analyse du fond doivent être conduites parallèlement au calcul du délai.
Pour le bailleur, la prévention reste la meilleure sécurité
Du côté du propriétaire, cette jurisprudence ne doit évidemment pas conduire à considérer la prescription comme un substitut au respect du droit de préférence.
La première sécurité reste la régularité de la procédure préalable à la vente.
Lorsque le dispositif est applicable, le bailleur doit s'assurer que la notification respecte les exigences prévues par l'article L. 145-46-1 et que les conditions finalement accordées à l'acquéreur ne rendent pas nécessaire une nouvelle offre au locataire.
L'examen préalable de ces questions relève directement de la sécurisation juridique des opérations portant sur un bail commercial.
La décision du 17 septembre 2026 présente cependant un intérêt supplémentaire en cas de contentieux : la preuve de l'information ultérieure du locataire sur la vente pourra déterminer le point de départ de la prescription.
L'acquéreur a lui aussi intérêt à conserver la preuve de l'information du locataire
Le nouvel acquéreur est souvent amené, immédiatement après la vente, à informer le locataire du changement de propriétaire.
Cette démarche répond à des nécessités pratiques : paiement des loyers, correspondance, gestion des charges ou communication des coordonnées du nouveau bailleur.
L'arrêt montre qu'elle peut également acquérir une importance procédurale.
Une lettre datée, explicite et dont la réception peut être établie est susceptible de devenir, plusieurs années plus tard, une pièce déterminante pour apprécier la prescription.
Bailleur, acquéreur et locataire ont donc un intérêt commun à conserver avec précision les échanges relatifs à la transmission de la propriété.
Deux décisions qui structurent désormais le contentieux
Les arrêts des 18 décembre 2025 et 17 septembre 2026 permettent de résumer le régime actuel autour de trois principes.
Premièrement, la vente conclue en violation du droit de préférence du locataire peut être sanctionnée par la nullité.
Deuxièmement, l'action est soumise au délai spécial de deux ans de l'article L. 145-60 du Code de commerce.
Troisièmement, le délai commence lorsque le locataire a connaissance de la vente.
La question pratique essentielle devient ainsi celle de la date de cette connaissance.
L'arrêt du 17 septembre 2026 devrait donc déplacer une partie des débats futurs vers le terrain de la preuve, et notamment vers les correspondances échangées après la cession.
Pour les praticiens du droit des affaires, cette évolution rappelle l'intérêt d'une analyse précoce du dossier : en matière de prescription, la connaissance incomplète des conditions de la vente ne doit pas être confondue avec l'absence de connaissance de la vente elle-même.
Sources
Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, n° 24-21.650, publié au Bulletin
Consulter la décision sur le site de la Cour de cassation
Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin
Consulter la décision sur Légifrance
Code de commerce, article L. 145-46-1, droit de préférence du locataire commercial ou artisanal
Consulter l'article L. 145-46-1 sur Légifrance
Code de commerce, article L. 145-60, prescription biennale
Consulter l'article L. 145-60 sur Légifrance
Code civil, article 2224, point de départ de la prescription
Consulter l'article 2224 sur Légifrance
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