Saisi de la question de l'autorité compétente pour instaurer l'autorisation préalable
de mise en location (« permis de louer »), créée par la loi ALUR du 24 mars 2014,
le ministère de l'Aménagement apporte une clarification utile..........
Raymond AUTEVILLE
Avocat à la Cour
Ancien Bâtonnier de l'Ordre.
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La compétence appartient à l'EPCI compétent en matière d'habitat et, à défaut, à la commune. Pour les communautés de communes, où l'habitat n'est qu'une compétence facultative, il faut examiner leurs statuts. Dès lors que l'intérêt communautaire se rattache à l'un des groupes de compétences « habitat », la communauté de communes est automatiquement compétente pour le permis de louer, sans qu'une mention expresse soit nécessaire. Elle peut ensuite déléguer sa mise en œuvre aux communes volontaires. En Martinique, les trois intercommunalités étant des communautés d'agglomération, la question se règle plus simplement.
I – Le permis de louer, outil de lutte contre l'habitat indigne
Le « permis de louer » a été institué par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR (articles 92 et 93), qui a inséré dans le code de la construction et de l'habitation les articles L. 634-1 et suivants et L. 635-1 et suivants.
Ses modalités d'application ont été fixées par le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016, complété par deux arrêtés du 27 mars 2017 fixant les formulaires CERFA (déclaration n° 15651*01, demande d'autorisation n° 15652*01, transfert d'autorisation n° 15663*01).
Le dispositif a ensuite été modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (article 188), par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience (article 162), et surtout par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé (articles 7 et 8), précisée par le décret n° 2024-970 du 30 octobre 2024.
Ce dispositif permet aux collectivités de soumettre la mise en location de logements, dans des zones délimitées, à :
– une déclaration de mise en location, postérieure à la signature du bail (art. L. 634-1 et s. CCH) ;
– ou une autorisation préalable de mise en location, obtenue avant la conclusion du bail (art. L. 635-1 et s. CCH).
L'objectif est de contrôler l'état des logements avant qu'ils ne soient loués, afin de prévenir la mise sur le marché de logements insalubres ou dangereux. L'autorisation peut être refusée, ou assortie de prescriptions de travaux, lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique.
Depuis la loi du 9 avril 2024, le non-respect du dispositif est sanctionné par une amende prononcée par le maire ou le président de l'EPCI, et non plus par le préfet, après un délai d'un mois laissé au propriétaire pour présenter ses observations : jusqu'à 5 000 € en l'absence de déclaration ou d'autorisation, portée à 15 000 € en cas de nouveau manquement ou de mise en location malgré un refus. L'absence d'autorisation est toutefois sans effet sur la validité du bail, qui demeure opposable au bailleur.
II – La règle de compétence rappelée par le ministère
Le ministère rappelle que l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat peut instaurer le régime de déclaration ou d'autorisation préalable sur certaines zones de son territoire. Ce n'est qu'à défaut d'EPCI, ou lorsque l'EPCI n'est pas compétent en matière d'habitat, que la commune retrouve cette faculté.
La difficulté tient à la nature variable de la compétence « habitat » selon la catégorie d'EPCI :
– elle est obligatoire pour les métropoles (art. L. 5217-2 CGCT), les communautés urbaines (art. L. 5215-20 CGCT) et les communautés d'agglomération (art. L. 5216-5 CGCT) ;
– elle est facultative pour les communautés de communes (art. L. 5214-16 CGCT).
III – ANALYSE ET PORTEE PRATIQUE
Pour une communauté de communes, il faut vérifier si ses statuts lui confèrent l'un des groupes de compétences relevant de l'habitat, parmi lesquels : le programme local de l'habitat, la politique du logement, l'action en faveur du logement social ou des personnes défavorisées, les OPAH, l'amélioration du parc bâti, la résorption de l'habitat insalubre, ou encore la délégation des aides à la pierre.
L'apport principal de la réponse est le suivant : la mention expresse du permis de louer dans l'intérêt communautaire n'est pas une condition de compétence. Le CCH ne l'exige pas. Sous réserve de l'appréciation du juge, tout EPCI exerçant une compétence en matière d'habitat est donc automatiquement compétent pour le permis de louer, dès lors que l'intérêt communautaire présente un lien avec l'un de ces groupes de compétences.
Le permis de louer devant être mis en œuvre en cohérence avec le programme local de l'habitat, cette solution est logique : elle évite qu'une commune et son intercommunalité adoptent des politiques divergentes sur un même territoire.
Enfin, l'EPCI compétent peut déléguer la mise en œuvre du dispositif aux communes qui le souhaitent (art. L. 635-1, III CCH). Depuis la loi du 9 avril 2024, cette délégation n'est plus subordonnée à l'existence d'un programme local de l'habitat exécutoire, et sa durée est fixée par la délibération de l'EPCI. La décision d'instauration reste intercommunale ; seule la gestion opérationnelle (instruction des demandes, visites) peut être confiée aux communes.
Une réponse ministérielle n'a pas de valeur normative et ne lie pas le juge. Elle constitue néanmoins une indication précieuse pour les collectivités comme pour les bailleurs, en particulier en cas de contestation d'une délibération ou d'une amende au motif que l'autorité qui a instauré le dispositif n'était pas compétente.
En Martinique, le territoire est couvert par trois communautés d'agglomération : la CACEM, l'Espace Sud et Cap Nord. La compétence « habitat » y étant obligatoire, c'est en principe l'intercommunalité, et non la commune, qui est compétente pour instaurer le permis de louer. Une délibération communale isolée instaurant le dispositif serait donc exposée à un risque d'illégalité pour incompétence.
Pour les propriétaires bailleurs, la vigilance s'impose : avant toute mise en location, il convient de vérifier si le logement est situé dans une zone soumise à déclaration ou à autorisation préalable, sous peine d'amende.
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