Cass. 3e civ., 27 février 2025, n° 23-18.219 (publié au Bulletin) : https://lnkd.in/eYJxHbfh

Lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire commercial devient redevable d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d'expiration du bail dont le bailleur avait d'abord accepté le principe du renouvellement.

* Dans l'hypothèse où le bailleur veut déplafonner le loyer à l'occasion du renouvellement du bail, il doit saisir le juge des loyers commerciaux qui a le pouvoir de fixer le loyer du nouveau bail (et qui sera donc déplafonné ou non en cas de refus).

Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci (art. L. 145-57, al. 2, c. com.).

* Dans l'arrêt commenté, le juge des loyers a tranché pour un loyer plafonné. Le bailleur, mécontent, a alors exercé son droit d'option et a demandé le paiement d'une indemnité d'occupation égale à la valeur locative des locaux à compter de la date du renouvellement.

L'indemnité d'occupation demandée était à la valeur de marché contrairement au loyer de renouvellement qui aurait été plafonné.

Le locataire a assigné le bailleur en paiement d'une indemnité d'éviction et en fixation de l'indemnité d'occupation due depuis la date du renouvellement MAIS au montant du dernier loyer.

* Pourtant, en cas d'option du bailleur, l'indemnité d'occupation due par le preneur correspond à la valeur locative suivant l'article L. 145-28 du code de commerce (Civ. 3e, 30 juin 1999, n° 96-21.449).

Cet article énonce que lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès l'expiration du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce.

* L'indemnité d'occupation devait bien être fixée à la valeur locative. En l'espèce, le bailleur a obtenu plus d'argent pour la période d'occupation qu'avec un loyer plafonné parce qu'il a su employer habilement son droit d'option.

_________________________
Une question ? Mon cabinet est à votre disposition :
Me Jonathan Quiroga-Galdo, Avocat à la Cour
01 80 27 01 58 - jqg@jqg-avocat.fr - www.jqg-avocat.fr