La TVA déduite lors de l'acquisition ou de la construction d'un immeuble n'est jamais définitivement acquise. Elle reste sous surveillance pendant vingt ans : c'est le délai de régularisation propre aux immeubles immobilisés, prévu par l'article 207 de l'annexe II au code général des impôts. Un changement d'affectation ou une cession mal préparée pendant cette période peut obliger l'entreprise à reverser une fraction de la TVA récupérée des années plus tôt. Beaucoup d'opérateurs le découvrent au moment de vendre.

Le principe : une déduction acquise par vingtièmes

Pour les immeubles immobilisés, la TVA déduite est réputée se consolider par vingtièmes, à raison d'un vingtième par année de détention. Tant que l'immeuble demeure affecté à une activité ouvrant droit à déduction, il ne se passe rien. Mais si un événement vient rompre cette affectation avant l'expiration du délai, l'entreprise doit reverser autant de vingtièmes qu'il reste d'années à courir.

Les événements qui déclenchent la régularisation

Trois situations concentrent l'essentiel des difficultés. La cession de l'immeuble sans TVA d'abord : la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est en principe exonérée, et cette exonération déclenche le reversement des vingtièmes restants. Le passage à une location exonérée ensuite : un immeuble loué avec TVA qui bascule vers une location nue non soumise à la taxe produit le même effet. La cessation d'activité ou la cessation d'affectation à l'activité taxable, enfin.

Les remèdes existent, mais ils s'anticipent

Le vendeur d'un immeuble de plus de cinq ans peut neutraliser la régularisation en optant pour la TVA sur la cession, sur le fondement de l'article 260, 5° bis du code général des impôts. L'option se matérialise dans l'acte de vente et modifie l'économie de la négociation, notamment le calcul des droits d'enregistrement et la situation de l'acquéreur : elle se prépare donc en amont, pas chez le notaire le jour de la signature.

Lorsque la vente s'inscrit dans la transmission d'une universalité de biens entre redevables, par exemple la cession d'une activité locative soumise à TVA avec ses baux, l'article 257 bis du code général des impôts dispense purement et simplement de régularisation : l'acquéreur est réputé continuer la personne du vendeur. Ce régime, d'application fréquente en matière d'immobilier locatif, suppose toutefois que ses conditions soient documentées avec soin dans l'acte.

Enfin, dans certaines configurations, le cédant peut transférer à l'acquéreur une fraction du droit à déduction par voie d'attestation, ce qui permet de ne pas perdre définitivement la taxe reversée.

Le réflexe : auditer la position TVA avant de signer

Avant toute cession ou restructuration portant sur un immeuble de moins de vingt ans, une question simple doit être posée : quelle TVA a été déduite, quand, et que reste-t-il à consolider ? La réponse détermine le choix entre exonération, option et dispense, et parfois le prix lui-même. Le cabinet BENSAID Avocats consacre une part importante de son activité à la TVA immobilière et accompagne vendeurs et acquéreurs dans la sécurisation de ces opérations.

Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, cabinet BENSAID Avocats (Paris, Genève).