L'article 1115 du code général des impôts offre aux professionnels de l'immobilier un avantage considérable : l'assujetti qui acquiert un immeuble en prenant l'engagement de le revendre dans un délai de cinq ans bénéficie de droits d'enregistrement réduits à 0,715 %, au lieu du taux de droit commun proche de 5,8 %. Sur une acquisition de plusieurs millions d'euros, l'économie se chiffre en centaines de milliers d'euros. Mais l'avantage est conditionnel, et le calendrier ne pardonne pas.

Un régime réservé aux assujettis

Le régime bénéficie aux personnes assujetties à la TVA au sens de l'article 256 A du code général des impôts, ce qui vise en pratique les marchands de biens, promoteurs et autres opérateurs professionnels. L'engagement de revendre est pris dans l'acte d'acquisition. Le délai de revente est de cinq ans ; il est ramené à deux ans dans certaines situations de revente par lots déclenchant le droit de préemption du locataire.

Ce qui se passe quand le délai expire

À défaut de revente dans le délai, l'acquéreur devient redevable du complément de droits de mutation, assorti de l'intérêt de retard. La déchéance n'est pas une sanction discrétionnaire que l'administration pourrait moduler : elle résulte du seul constat que l'immeuble est toujours dans le patrimoine de l'opérateur à l'échéance. Les opérations qui prennent du retard, un permis contesté, un marché qui se retourne, un locataire qui s'accroche, exposent donc mécaniquement au rappel.

La substitution d'engagement, issue de secours

La loi organise une passerelle précieuse : l'engagement de revendre peut être substitué, avant son échéance, par un engagement de construire régi par l'article 1594-0 G du code général des impôts. Ce dernier ouvre droit à une exonération de droits et son délai de quatre ans peut être prorogé annuellement sur demande. À l'inverse, l'opérateur qui a pris un engagement de construire et qui y renonce peut, sous conditions, revenir vers le régime de l'engagement de revendre. Le choix entre les deux régimes, et le moment de la bascule, relèvent d'une véritable stratégie fiscale de l'opération.

Trois réflexes de praticien

Premier réflexe : inscrire l'échéance de chaque engagement dans un tableau de suivi dès la signature, car les rappels arrivent souvent après des années de silence. Deuxième réflexe : ne pas attendre les derniers mois pour arbitrer entre revente, substitution d'un engagement de construire et acceptation du complément de droits ; chaque option a un coût qui se calcule. Troisième réflexe : en cas de contrôle, vérifier la computation exacte du délai et la qualification de l'opération, le contentieux de l'article 1115 étant plus riche qu'il n'y paraît.

Le cabinet BENSAID Avocats accompagne marchands de biens et promoteurs sur l'ensemble du régime des droits de mutation, du choix initial jusqu'au contentieux. Une analyse détaillée de l'engagement de revendre est disponible sur le site du cabinet.

Jonathan Bensaid, avocat fiscaliste, cabinet BENSAID Avocats (Paris, Genève).