Selon le Code de commerce, "le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation" (Code de commerce, article L145-10).

Les juges en déduisent que la demande prématurée, c'est-à-dire faite avant le délai de six mois est sans effet (Cour de Cassation, 11 février 1987, n°85-16.162). 

Dans un récent arrêt, un locataire restaurateur tentait de se prévaloir de sa demande de renouvellement prématurée pour échapper aux conséquences de l'absence de renouvellement dans le délai de six mois. Le bail commercial en cause s'était, faute de renouvellement, tacitement poursuivi et le bailleur entendait bénéficier de la fixation du loyer du bail renouvelé.

La Cour écarte les arguments du locataire et réitère que la demande de renouvellement prématurée n'a eu aucun effet : 

"Or, le bail à renouveler avait pris effet le 1 er janvier 2007, et par conséquent, le locataire qui voulait en obtenir le renouvellement pouvait en faire la demande seulement à partir du 1 er juillet 2015, de sorte que sa demande notifiée le 4 juin 2015 était prématurée.

C'est ce qui explique sans doute que les deux parties n'en aient tenu aucun compte, l'aient détruit, perdu, oublié ou déclassé, aient renoncé à son bénéfice, et n'en aient plus fait état pendant plusieurs années, jusqu'à ce que des morceaux du document soient retrouvés ou ressortis, et que la locataire s'en procure un nouvel exemplaire, probablement auprès de l'huissier qui avait à l'époque instrumenté.

[...]

Sur ce, la cour observe que s'il résulte de l'article L. 145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du chapitre du code de commerce qui constitue le siège du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, et s'il est incontestable que cette prescription a vocation à s'appliquer à la demande de renouvellement du bail commercial formée par le preneur, encore faut-il que cette demande de renouvellement soit exercée dans les conditions du statut, c'est-à-dire dans les conditions de l'article L. 145-10 du code de commerce sans lesquelles l'offre de renouvellement est dépourvue d'effet obligatoire à l'égard du bailleur, et qui imposent au preneur de le faire dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Il en résulte que l'offre de renouvellement formulée plus de six mois avant la date d'expiration du bail ne produit aucun effet." (Cour d'appel de Douai, 21 mars 2024, n°22/02957).

Le renouvellement du bail commercial est une opération complexe, qui nécessite le respect de formalités strictes. Demande de renouvellement, congé avec offre de renouvellement, acte de renouvellement : les formes doivent être respectées pour qu'ils produisent leurs effets escomptés.

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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