La réforme introduite par l’article 84 de la loi de finances pour 2025 marque un tournant majeur dans la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP). La récente position gouvernementale en précise la portée temporelle et consacre une interprétation extensive du dispositif, incluant les amortissements déduits antérieurement à 2025.

Une remise en cause du schéma fiscal historique du LMNP

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la réforme, le régime LMNP reposait sur un mécanisme particulièrement favorable :
les amortissements du bien pouvaient être déduits des revenus locatifs imposables, sans être réintégrés lors de la cession dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers.

Ce traitement permettait de cumuler :

  • une réduction significative de l’imposition annuelle ;

  • et une taxation limitée de la plus-value à la sortie.

L’article 84 de la loi de finances pour 2025 met fin à cette logique en prévoyant que le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.

Une incertitude initiale sur l’application dans le temps

Le texte prévoit une application aux cessions intervenant dès le lendemain de la promulgation de la loi, soit à compter du 15 février 2025.

Cette rédaction a suscité des interrogations importantes.

Comme l’a souligné Sophie Mette (QE n° 10097, Assemblée nationale), plusieurs lectures étaient envisageables, notamment au regard des principes de sécurité juridique et de confiance légitime :

  • une application limitée aux biens mis en location à compter de 2025 ;

  • une prise en compte des seuls amortissements futurs ;

  • ou une application globale incluant les amortissements passés.

Le choix gouvernemental : une application globale et immédiate

Le Gouvernement a finalement retenu la solution la plus extensive.

Désormais :

  • la réforme s’applique à toutes les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 ;

  • elle concerne tous les biens, quelle que soit leur date de mise en location en LMNP ;

  • elle impose la réintégration de l’ensemble des amortissements déduits pendant toute la période de location, y compris ceux comptabilisés avant 2025.

Ainsi, un bien acquis de longue date verra l’intégralité des amortissements pratiqués réintégrée dans le calcul de la plus-value en cas de cession postérieure à cette date.

Une justification fondée sur l’absence de droit acquis

Pour écarter toute critique d’inconstitutionnalité, le Gouvernement rappelle une jurisprudence constante :
le contribuable ne dispose d’aucun droit acquis au maintien d’un régime fiscal pour une opération non encore réalisée.

En matière de plus-value :

  • le fait générateur est la cession ;

  • la plus-value constitue, avant celle-ci, une simple espérance ;

  • le législateur peut donc modifier les règles d’assiette jusqu’à la réalisation de l’opération.

Dans cette logique, la réforme n’est pas considérée comme rétroactive, mais comme l’application immédiate d’une nouvelle règle à un fait générateur futur.

Une solution juridiquement admise, mais économiquement contestable

Si cette position semble conforme à la jurisprudence du Conseil constitutionnel, elle soulève néanmoins des réserves au regard de la sécurité juridique.

En pratique :

  • de nombreux investisseurs ont structuré leurs opérations sur la base du régime antérieur ;

  • la rentabilité des investissements est affectée de manière significative ;

  • les arbitrages patrimoniaux peuvent être contraints.

L’argument selon lequel le contribuable conserve la faculté de différer la cession apparaît, en pratique, limité face aux contraintes économiques.

Quelles perspectives ?

La clarification administrative réduit les incertitudes d’interprétation mais pourrait nourrir un contentieux, notamment sur le terrain de la proportionnalité de l’atteinte portée aux situations constituées.

Toutefois, au regard de la jurisprudence actuelle, la probabilité d’une remise en cause du dispositif apparaît limitée.

En bref

  • La réintégration des amortissements s’applique à toutes les cessions intervenant à compter du 15 février 2025, sans distinction selon la date de mise en location.

  • L’ensemble des amortissements déduits, y compris avant 2025, est pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière.