Bail d’habitation : logement indécent et demande de suspension de paiement des loyers et charges
Le locataire ne peut pas décider tout seul d’arrêter de payer son loyer, même si le logement est indécent, dès lors que le logement n’est pas totalement inhabitable et que le juge n’a pas autorisé la consignation des loyers.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 13 mars 2025, 22-23.406, Inédit
Faits :
La locataire, qui bénéficie d’un bail d’habitation, a cessé de verser ses loyers et les a consignés.
En l’absence de paiement, le bailleur a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La locataire a assigné son bailleur aux fins d’être autorisée à consigner les loyers et d’obtenir des dommages et intérêts au motif de l’indécence du logement.
De son côté, le bailleur a formé une demande reconventionnelle en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.
Arguments des parties :
La locataire estime être fondée à soulever une exception d’inexécution pour ne pas payer ses loyers depuis la prise de possession de son logement au motif de l’indécence et de la dangerosité de l’appartement.
A ce titre, elle précise avoir consigné une partie des loyers.
Le bailleur souligne que la locataire ne rapporte pas la preuve de l’inhabitabilité du logement.
Motivation de la Cour de cassation :
La Cour de cassation retient que, si le logement donné à bail n'était pas conforme aux normes de décence, pour autant la locataire ne démontrait pas avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux.
En conséquence, la locataire ne pouvait pas se prévaloir de l'exception d'inexécution pour refuser le paiement des loyers.
Analyse :
Obligation de délivrance du bailleur : articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989
- Logement décent : le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
- Jouissance paisible : il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
En cas de manquement du bailleur à ses obligations, le locataire a plusieurs options :
- Demander la résiliation du bail,
- Demander une réduction ou une dispense des loyers jusqu’à ce que les travaux soient réalisés par le bailleur,
- Invoquer l'exception d'inexécution, c’est-à-dire permettre au locataire de cesser l’exécution de sa propre obligation (ici le paiement des loyers) tant que le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance.
Attention : l’exception d’inexécution est encadrée.
La cour d’appel d'Aix-en-Provence l’a rappelé dans son arrêt du 3 novembre 2022 (n° 22/00365), objet du pourvoi :
Le locataire d’un logement indécent mais habitable ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution en suspendant unilatéralement le paiement des loyers.
En s’abstenant de verser tout loyer, la locataire a manqué à son obligation essentielle de locataire.
Il importe peu que cette dernière ait consigné les loyers. La consignation des loyers s’est faite en dehors de toute autorisation du juge.
Cela ne signifie pas que le bailleur n’est pas sanctionné pour le manquement à son obligation de délivrance ; la locataire peut solliciter des dommages et intérêts en lien avec les manquements de son bailleur.
Dans cette affaire, tant le bailleur et la locataire ont commis des fautes répétées et suffisamment graves dans leurs obligations respectives, de telle sorte que la cour d’appel a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts respectifs des parties.
En conclusion :
Le locataire ne peut prendre l’initiative de cesser le paiement de ses loyers et charges, sans autorisation du juge.
Une idée reçue persiste selon laquelle il suffirait au locataire de consigner les loyers…
Tel n’est pas le cas !
Cet arrêt le rappelle au détriment du locataire.
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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
Sous-traitance en droit immobilier
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NB : cet article n’est pas généré par l’IA
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