Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 18 juin 2026 (n° 24-14.342, publié au bulletin) précise l'office du juge saisi d'une demande de démolition fondée sur l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme : il doit systématiquement rechercher si une simple mise en conformité, acceptée par le propriétaire, pourrait suffire.
Les faits
Une SCI, propriétaire de plusieurs parcelles, réalisait un exhaussement de sol sur son terrain. Estimant ces travaux irréguliers, la commune concernée faisait assigner la SCI en démolition et remise en état sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, qui permet à une commune de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans autorisation, ou en méconnaissance de celle-ci.
La décision de la Cour d'appel de Chambéry
La Cour d'appel de Chambéry avait ordonné la remise en état des lieux dans leur configuration d'origine. Elle retenait que l'ampleur de l'exhaussement réalisé nécessitait une déclaration préalable, jamais déposée par la SCI, et en déduisait que la remise en état s'imposait, sans qu'il soit besoin d'examiner la conformité de l'exhaussement aux règles d'urbanisme applicables.
Le moyen soulevé devant la Cour de cassation
La SCI se pourvoit en cassation en s'appuyant sur une décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020, qui a validé l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme sous une réserve d'interprétation précise : la démolition ne peut être ordonnée que si le juge ne peut pas, à la place, ordonner une mise en conformité acceptée par le propriétaire. Selon la SCI, la Cour d'appel aurait dû rechercher si une telle mise en conformité était possible avant d'imposer la démolition.
La position de la Cour de cassation
La Cour de cassation casse l'arrêt. Elle rappelle que la démolition ou la remise en état d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme. Il appartient donc au juge saisi d'une telle demande de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l'accepte.
Ce qu'il faut retenir
Cet arrêt confirme que la démolition d'un ouvrage irrégulier n'est jamais la sanction automatique d'une construction sans autorisation. Le juge doit, même d'office, examiner si une mise en conformité aux règles d'urbanisme constitue une alternative suffisante, et donner au propriétaire l'occasion de l'accepter.
Pour les propriétaires visés par une action en démolition, cela signifie qu'il est déterminant de proposer, dès la procédure, des solutions de mise en conformité concrètes plutôt que de se limiter à contester l'existence de l'infraction elle-même. Pour les communes, cet arrêt invite à documenter précisément en quoi une mise en conformité serait insuffisante, sous peine de voir leur demande de démolition remise en cause.
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