Vous êtes locataire de votre local commercial depuis des années. Votre bailleur décide de vendre et vous adresse une offre : le prix, auquel s’ajoutent plusieurs dizaines de milliers d’euros d’honoraires d’agence. Vous protestez. Il vous répond : « C’est le prix, à prendre ou à laisser : les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur. » Cette réponse est fréquente, mais elle n’est pas toujours fondée.

La règle : le locataire n’a pas à payer d’intermédiaire

Lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, il doit d’abord le proposer à son locataire (article L. 145-46-1 du Code de commerce). Sa notification indique le prix et les conditions de la vente, et vaut offre de vente. Le locataire dispose alors d’un mois pour se prononcer. La Cour de cassation en déduit depuis 2018 qu’aucun agent immobilier n’est nécessaire à cette vente, qui découle de la loi. Ses honoraires ne peuvent donc pas être inclus dans le prix proposé au locataire.

Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-14.711, publié au Bulletin), la Cour de cassation va plus loin. Les propriétaires d’un local avaient notifié à leur locataire une offre de vente à 2 070 000 euros, dont 78 660 euros de frais d’agence. La locataire avait accepté, signé la vente, puis réclamé le remboursement de ces frais. La cour d’appel avait refusé, estimant qu’elle avait payé en toute connaissance de cause. La Cour de cassation casse cette décision : ces honoraires ne sont pas dus par le locataire, qui peut en obtenir la restitution, même s’il savait au moment de payer qu’ils n’étaient pas dus.

Ce que cela change pour vous

Si vous avez acheté les murs de votre commerce en payant des honoraires d’agence ajoutés au prix, vous pouvez en demander le remboursement au vendeur. Avoir signé sans protester ne vous prive pas de ce droit. Si la vente n’est pas encore conclue, vous savez désormais que ces frais ne vous incombent pas.

Il faut toutefois rester vigilant. Le droit de préférence ne concerne que les locaux à usage commercial ou artisanal : depuis la loi du 26 mai 2026, le texte exclut expressément les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. Certaines ventes y échappent également, notamment la cession en bloc de plusieurs locaux commerciaux distincts. En outre, la seule mention des honoraires dans l’offre n’entraîne pas, à elle seule, la nullité de cette offre. Enfin, l’action en remboursement est soumise à un délai de prescription : il ne faut pas tarder. Chaque situation s’apprécie donc au cas par cas.

Les bons réflexes

D’abord, relisez attentivement l’offre de vente reçue de votre bailleur et repérez toute mention d’honoraires ou de frais d’agence, qu’ils soient inclus dans le prix ou ajoutés à celui-ci. Ensuite, gardez en tête que vous ne disposez que d’un mois pour répondre : faites-vous conseiller rapidement sur la manière d’accepter l’offre sans renoncer à contester ces frais. Enfin, si la vente est déjà signée, rassemblez l’offre, votre réponse et l’acte de vente, puis faites analyser votre dossier pour réclamer le remboursement.

Votre bailleur vous facture des frais d’agence pour vous vendre votre local ? Pour un premier avis, vous pouvez me poser une question simple (50 € TTC), réserver une consultation vidéo ou une consultation téléphonique (20 minutes, 50 € TTC), me confier une consultation écrite avec étude de votre dossier (200 € TTC), ou prendre rendez-vous au cabinet (30 minutes, 90 € TTC).

Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
GronchiAvocat.fr
lucas.gronchi@avocat.fr