Le 15 février 2023, la Cour de cassation a rendu un arrêt intéressant sur le partage des honoraires de l'huissier entre le loataire et le bailleur de mauvaise foi (n° 21-24.024)
Des locataires donnent congé à leur bailleur, puis quittent les lieux, mais le bailleur ne leur restitue par leur dépôt de garantie, au motif de dégradations locatives.
Un procès s'ensuit, le bailleur demandant une indemnisation, ainsi que le partage par moitié des frais d’huissier d'établissement de l'état des lieux de sortie.
Sur le principe, le bailleur a parfaitement raison, car l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
« si l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État ».
Cependant, le bailleur a agi sournoisement : il avait sollicité le concours d'un huissier pour effectuer l'état des lieux de sortie, après le départ des locataires à l'expiration du délai de préavis et le constat d'huissier s'est effectué en leur absence !
De fait, l'état des lieux de sortie n'était pas contradictoire, car effectué sans que les locataires aient été invités à y participer.
Aussi, à juste titre, la Cour d'appel de RENNES, a débouté le bailleur de sa demande en paiement à frais partagés des frais d'huissier, solution confirmée par la Cour de cassation.
Autrement dit, les frais d'établissement de l'état des lieux par l'huissier de justice sont en totalité à la charge du bailleur qui, du fait de sa perniciosité,n'a pas convoqué son locataire et a donc volontairement rendu impossible l'établissement d'un état des lieux amiable et contradictoire.
En revanche, si le locataire, dûment convoqué à cet état, refuse de se présenter le jour de l'état des lieux par huissier, les frais en découlant seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, car c'est ce dernier qui aura rendu impossible l'établissement d'un état des lieux amiable et contradictoire (Cass. civ. 3, 4 juillet 2019, n° 18-18.905).
Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS
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