Conformément aux dispositions des articles 150 U à 150 VH du code général des impôts, lorsqu’un particulier cède un bien immobilier, la plus-value réalisée à cette occasion est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19%, auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2%.

Le cas échéant, la plus-value peut être réduite d’un abattement pour durée de détention, et peut, dans certains cas, être soumise à une surtaxe comprise entre 2 et 6%.

C’est au moment de la mutation que la plus-value est en principe déclarée et payée par l’intermédiaire du notaire en charge des formalités de la vente. Cela ne dispense toutefois pas le contribuable de déclarer également la plus-value dans sa déclaration annuelle des revenus.

Certaines plus-values immobilières échappent à cette imposition au taux global de 36,2%.

Cet article a pour objet de faire un point sur les principales exonérations applicables aux plus-values immobilières réalisées par les particuliers.

- La cession d’une résidence principale

Lorsqu’un particulier cède sa résidence principale, la plus-value réalisée à cette occasion est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

L’administration fiscale veille à ce que le bien immobilié cédé constitue réellement dans les faits la résidence principale du contribuable au moment de la cession.

A cet égard, il est impératif que la résidence soit habituelle. Cela signifie qu’elle doit être occupée la majeure partie de l’année par le contribuable concerné.

Il convient par ailleurs que cette résidence soit effective.

Si au moment de la cession, le bien immobilier est donné en location à un tiers, ou fait l’objet d’une mise à disposition gratuite à un tiers ou à un membre de la famille du contribuable, l’exonération serait alors exclue. Il en irait de même si le bien est devenu vacant avant la cession.

L’administration fiscale peut contrôler les factures d’eau et d’électricité pour s’assurer que le bien immobilier constitue bien la résidence principale du contribuable préalablement à la cession.

Le contribuable doit ainsi habiter le bien immobilier au moment de sa mise en vente.

Toutefois, si le contribuable a quitté le logement avant la cession, il peut encore bénéficier de l’exonération à condition que le délai pendant lequel l’immeuble est resté inoccupé soit "normal".

Cette normalité s’apprécie en fonction des caractéristiques du bien, des motifs de la cession, ainsi que du contexte économique et réglementaire local.

Aux yeux de l’administration fiscale, un délai d’inoccupation d’un an constitue en principe le délai maximal autorisé (sauf situation particulière).

- La première cession d’une résidence secondaire

Lorsqu’un contribuable cède pour la première fois une résidence secondaire, et qu’il n’était pas propriétaire de sa résidence principale préalablement à cette cession (par exemple lorsqu’il occupe un logement de fonction), la plus-value est alors exonérée sous deux conditions cumulatives.

Il convient tout d’abord que le contribuable n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années civiles précédant la cession.

Il convient en second lieu que le contribuable remploie tout ou partie du produit de la cession dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à sa résidence principale, et ce, dans un délai de 24 mois à compter de la vente.

L’exonération est cantonnée à la partie du prix de cession qui fait l’objet de ce remploi.

Pour en savoir plus à ce sujet, n'hésitez pas à consulter notre article dédié à la fiscalité de la vente d'une résidence secondaire.

- L’exonération par application des abattements pour durée de détention

La plus-value peut être exonérée totalement d’impôt sur le revenu lorsque le bien immobilier cédé est détenu depuis plus de 22 années par le contribuable concerné.

Ce mécanisme d'exonération ne s’applique pas pour les cessions de terrains à bâtir.

En matière de prélèvements sociaux, la plus-value est exonérée totalement après trente années de détention.

Autrement dit, après 30 années de détention du bien immobilier, la plus-value de cession est intégralement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.

Jusqu’à 22 années en matière d’impôt sur le revenu, et 30 années en matière de prélèvements sociaux, la plus-value est partiellement exonérée.

Cet abattement s'applique également en cas de cession d'un immeuble par une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (fiscalement translucide). A cet égard, c'est un avantage substantiel par rapport aux SCI à l'IS qui ne bénéficient pas du régime des plus-values immobilières des particuliers. Ces dernières bénéficient toutefois d'autres atouts (en particulier une fiscalité moindre en cours de vie sociale).

- La cession d'un bien immobilier d’une valeur inférieure à 15.000 euros

Il est possible de bénéficier d’une exonération totale si le montant de la cession est inférieur à 15.000 euros.

En pratique, cette exonération joue pour l’essentiel pour les places de parking.

En cas de cession d'un bien immobilier détenu en indivision, ce seuil de 15.000 euros s'apprécie en fonction de chaque quote-part indivise.

- Les exonérations spécifiques

Une exonération est prévue par l'article 150 U III du code général des impôts en cas de cession réalisée par une personne titulaire d’une pension de vieillesse, ou les personnes invalides, mais à condition que leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (cf. article 1417, II du code général des impôts).

Par ailleurs, l'article 150 U II-1°ter du code général des impôts prévoit que lorsqu’un contribuable âgé ou handicapé entre dans un établissement médical ou socio-médical, il bénéficie d’une exonération en cas de cession de sa résidence principale, à condition que son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (cf. article 1417, II du code général des impôts), et que la cession ait lieu dans les deux années suivants l’entrée dans cet établissement.

Dans ce dernier cas, il convient que la résidence reste libre de toute occupation depuis la date d’entrée dans l’établissement.

Il existe par ailleurs des exonérations temporaires prévues jusqu’au 31 décembre 2023 : bien immobilier vendu directement ou indirectement à un organisme qui a la charge d’un logement social, ou bien cédé à un opérateur privé qui prend l’engagement de réaliser ou d’achever des logements sociaux.

Pour en savoir plus sur les modalités de calcul de la plus-value immobilière, ainsi que les abattements et les exonérations applicables, nous vous invitons à consulter notre article dédié à la fiscalité de la plus value immobilière.

N'hésitez pas également à nous contacter si vous souhaitez bénéficier d'une consultation personnalisée à ce sujet.

Didier MAJEROWIEZ

Avocat au Barreau de Paris