L’article R.424-17 du code de l’urbanisme dispose que :
« Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue.
Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. (…). »
Pour échapper à la péremption de son permis de construire le pétitionnaire pourrait être tenté de déposer une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC).
Une telle démarche reste toutefois, à elle seule, juridiquement insuffisante.
En effet, il a été jugé que les déclarations d’ouverture de chantier ne caractérisent pas un commencement suffisant des travaux :
« Considérant que l’ASSOCIATION POUR LA SAUVEGARDE DU PATRIMOINE MARTINIQUAIS a demandé au juge des référés de suspendre l’exécution du permis de construire litigieux ; qu’il ressort des pièces du dossier que si ledit permis a, en application de l’article R. 431-32 précité du code de l’urbanisme, fait l’objet d’une prorogation pour une durée d’un an à compter du 18 décembre 2000, aucun élément n’établit que des travaux ont effectivement été entrepris avant la date du 18 décembre 2001 ; que la déclaration d’ouverture de chantier faite par la société bénéficiaire du permis et enregistrée à la mairie du Marin le 17 décembre 2001 ne peut, en l’absence de commencement d’exécution de travaux, faire obstacle à la péremption ; qu’ainsi, à la date à laquelle le pourvoi a été enregistré, l’arrêté attaqué était dépourvu de tout caractère exécutoire ; que, par suite, la demande tendant à ce qu’en soit ordonnée la suspension ne peut qu’être rejetée ; » (CE, 7 mai 2003, n°251196).
Il est d’ailleurs de jurisprudence constante que seuls des travaux significatifs sont de nature à interrompre le délai de péremption d’un permis de construire.
Il a ainsi été jugé que les travaux de démolition revêtant une certaine importance et non dissociables de l’opération de construction peuvent être pris en compte (CE 8 novembre 2000, n°197505, CAA Marseille 25 septembre 2003 n°99MA01443).
Toutefois, les faux-semblants de travaux ne sont pas retenus.
Tel est le cas :
- Du simple décapage d’un terrain et d’un accès au chantier et d’un sondage du sol (CE, 27 octobre 2006, n°278226 et CAA Marseille, 24 août 2017 n°17MA02353)
- De terrassements de faible importance entrepris peu avant la péremption (CAA Marseille, 5 mai 2011, n°09MA01703).
- De travaux de préparation du terrain. (CE, 4 juin 1982, n°26684)
A noter qu’en application d’une jurisprudence récente publiée au bulletin il a été jugé que malgré son effet rétroactif la péremption d’un permis de construire intervenue postérieurement à la conclusion d’une vente immobilière est insusceptible de remettre en cause la validité de la vente.
La Cour de cassation a en effet estimé que la conformité du bien aux stipulations contractuelles s’apprécie au jour de la signature de la vente, sans tenir compte des conséquences de la rétroactivité d’une caducité prononcée postérieurement à la vente.
« 9. La cour d’appel a énoncé, à bon droit, que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété.
10. Elle a relevé qu’il résultait des termes de l’acte de vente et des documents annexés l’absence de recours contre le permis de construire et ses transferts successifs, ainsi que son absence de caducité au jour de la signature de l’acte authentique de vente, établie par un certificat du maire du 3 décembre 2007.
11. Elle en a déduit à bon droit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au vice caché et à la délivrance d’un permis de régularisation, que peu importait l’effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d’un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente. » (Cass. 3ème civ. 16 mars 2023, n° 21-19.460)
Jérôme MAUDET
Avocat associé
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