Aux termes de l’articles L.2243-1 du Code Général des Collectivités Territoriales :

« Lorsque, dans une commune, des immeubles, parties d’immeubles, voies privées assorties d’une servitude de passage public, installations et terrains sans occupant à titre habituel ne sont manifestement plus entretenus, le maire engage la procédure de déclaration de la parcelle concernée en état d’abandon manifeste. 

La procédure de déclaration en état d’abandon manifeste ne peut être mise en œuvre qu’à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune. »

Cette procédure s’applique aux immeubles qui ne sont effectivement pas occupés de manière habituelle et qui ne sont manifestement pas entretenus.

Schématiquement la procédure comporte deux temps.

  • Une phase administrative
  • Une phase judiciaire
  1. La phase administrative

Le Maire a la possibilité de constater, par procès-verbal provisoire, l’abandon manifeste du bien, après qu’il a été procédé à la détermination de celui-ci et à la recherche des propriétaires, des titulaires de droits réels et des autres intéressés : ce procès-verbal devra déterminer la nature des travaux nécessaires pour faire cesser l’état d’abandon.

Le procès-verbal provisoire devra être notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés.

Le procès-verbal devra également faire l’objet d’un affichage et d’une publication dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département.

L’article L.2243-2 du Code Général des Collectivités Territoriales dispose en effet que :

« Le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est affiché pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; il fait l’objet d’une insertion dans deux journaux régionaux ou locaux diffusés dans le département. En outre, le procès-verbal provisoire d’abandon manifeste est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels et aux autres intéressés ; à peine de nullité, cette notification reproduit intégralement les termes des articles L. 2243-1 à L. 2243-4. Si l’un des propriétaires, titulaires de droits réels ou autres intéressés n’a pu être identifié ou si son domicile n’est pas connu, la notification le concernant est valablement faite à la mairie. »

L’état d’abandon définitif de la parcelle pourra ensuite être constaté par procès-verbal définitif à l’issue d’un délai de trois mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications.

L’article L.2243-3 du Code Général des Collectivités Territoriales précise en effet que :

« A l’issue d’un délai de trois mois à compter de l’exécution des mesures de publicité et des notifications prévues à l’article L. 2243-2, le maire constate par un procès-verbal définitif l’état d’abandon manifeste de la parcelle ; ce procès-verbal est tenu à la disposition du public. (…). »

Le Conseil Municipal, à la demande du Maire, se prononce sur la déclaration d’abandon manifeste et décide de poursuivre l’expropriation au profit de la Commune pour une destination qu’il détermine :

 – La délibération doit être précise quant à la destination de l’opération, étant rappelé qu’elle peut viser la réhabilitation des logements, la réalisation d’une opération d’intérêt collectif liée à la restauration, la rénovation ou l’aménagement.

 – Cette délibération doit mentionner les modalités de la mise à disposition au public du dossier de DUP simplifiée.

– Cette délibération doit être notifiée à chacun des propriétaires par courrier recommandé avec accusé de réception.

L’état d’abandon doit être effectif.

Il a ainsi été jugé que l’entretien du seul jardin attenant à l’immeuble abandonné suffisait à rendre la procédure irrégulière :

« 9. Il est constant que la maison d’habitation située au 3 rue du Calvaire, implantée sur la parcelle cadastrée à la section A sous le n°1202, n’est pas entretenue depuis plusieurs années et présente un état de dégradation avancée. Toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que le bâtiment abandonné formerait un ensemble immobilier indivisible des parcelles non bâties cadastrée à la section A sous les n° 1453 et 1454, dont la parcelle A n°1202 n’est pas limitrophe, en dépit de ce que les trois parcelles appartiendraient aux mêmes propriétaires. Ainsi qu’il a été dit au point 7, il ressort des pièces du dossier que M. et Mme I… entretenaient et cultivaient ces parcelles, à la date de la décision contestée, pour y cultiver des fruits et des légumes. Dans ces conditions, les terrains ne pouvant être regardés comme inoccupés à titre habituel et « manifestement plus entretenus » au sens des dispositions précitées, le conseil municipal ne pouvait régulièrement déclarer ces parcelles en état d’abandon manifeste au sens des dispositions précitées de l’article L. 2243-3 du code général des collectivités territoriales. » (CAA Nantes, 5e ch., 28 sept. 2021, n° 20NT01084.)

La procédure ne peut par ailleurs pas être poursuivie si, pendant ce délai de 3 mois, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon manifeste soit en commençant des travaux, soit en s’engageant à les réaliser dans un délai fixé en accord avec le maire.

C’est ce que prévoit l’article L.2243-3 du Code Général des Collectivités Territoriales qui dispose que :

« La procédure tendant à la déclaration d’état d’abandon manifeste ne peut être poursuivie si, pendant le délai mentionné à l’alinéa précédent, les propriétaires ont mis fin à l’état d’abandon ou se sont engagés à effectuer les travaux propres à y mettre fin définis par convention avec le maire, dans un délai fixé par cette dernière. »

La procédure pourra en revanche être reprise si les travaux n’ont pas été réalisés dans le délai prévu.

Dans ce cas, et en application de l’article L.2243-3 alinéa 3, le procès-verbal définitif intervient soit à l’expiration de ce délai de 3 mois, soit, si elle est postérieure, dès la date à laquelle les travaux auraient dû être réalisés.

  1. La procédure d’expropriation simplifiée

Une fois l’état d’abandon définitif constaté la commune peut engager une phase d’expropriation simplifiée sans enquête publique.

Selon l’article L.2243-4 du Code Général des Collectivités Territoriales, cette procédure doit avoir pour but soit la construction ou la réhabilitation aux fins d’habitat, soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.

Cette phase procédurale se décline de la façon suivante :

  • Mise à disposition du public d’un dossier simplifié pendant une durée minimale d’un mois comprenant :

– Une évaluation sommaire de son coût avec évaluation par France Domaine de moins d’un an pour la valeur des acquisitions immobilières ainsi qu’un estimatif du coût des travaux ;

– L’identification précise du bien à exproprier comprenant le plan parcellaire des terrains et des bâtiments ;

– L’identité complète des propriétaires ou titulaires de droits réels.

A l’expiration de ce délai et après transmission des éléments de la procédure le Préfet pourra prendre un arrêté déclarant le projet d’utilité publique et de cessibilité.

L’arrêté fixera également le montant de l’indemnité provisionnelle qui sera allouée au propriétaire et fixera la date de prise de possession.

Ces éléments seront ensuite transmis au juge de l’expropriation qui prendra une ordonnance d’expropriation.

Jérôme MAUDET